Когда рынок развит и стабилен, процесс оценки становится точной наукой, которая оперирует четкими ответами, формулами и точными данными

Период его нестабильности характеризуется уменьшением процента точной науки. В это время процесс оценки отходит от точности и приближается к искусству.

Система оценки различных объектов недвижимости подкорректирована современной ситуацией в экономике. Так, известно, что на 30-50% снизилась стоимость операционных объектов, до 70-80% – стоимость больших земельных участков. На рынок влияет как ослабление курса рубля, так и неимение ликвидных денежных средств и кредитования. На сложившуюся ситуацию влияет и давление понижающегося спроса, когда арендаторы уходят, или же просто выступают за снижение арендной платы. Падают ставки аренды, ставки капитализацию идут вверх, что также негативно влияет на определение оценщиками стоимости объектов недвижимости. Так, авторитетные источники рассказывают, что ставки капитализации, которые относятся к офисному зданию класса «А» в столице РФ повысились с 9-10% (с учетом рыночной оценки) в 2008 году, до теперешних отметок в 13-15%.

Актив, выставленный для срочно продажи, может быть куплен при условии 18-20%. Прошлый год характеризовался средней базовой ставкой для офисов класса «А» на уровне 1500 долларов за кв.м. в год, а сегодня этот уровень понизился и составляет около 900 долларов за кв. м. в год и ниже.

Так что, это приводит к тому, что на сегодняшнее время часты случаи ухода арендаторов и пересмотра поставленных ставок. Поэтому, потенциальный покупатель будет рассматривать здание, которое арендуется по высоким ставкам, как актив, подлежащий риску. В этом случае он предложит большую ставку капитализации. Однако, не смотря ни на что, каждый конкретный случай будет индивидуальным, поскольку здесь выступает множество дополнительных факторов (условия договора по поводу аренды, кто является арендатором, возможность пересмотра ставки). Ставка капитализации повышается с повышением арендных ставок, которые могут все больше не соответствовать рынку. Специалисты считают, что ставку капитализации нужно рассчитывать, беря за основу данные по определенным сделкам. Обычно, с продавцами и покупателями идет обсуждение по поводу суммы продажи объекта, который приносит некий поток денег. Для офисов, которые сдаются в аренду, подобная ставка может составить до 15%. Ставка обязана отражать риски того денежного потока, к которому она применяется. Так при слишком высоком потоке денег, который генерируется не слишком надежными арендаторами, ставка также будет высокой. Если речь идет о потоке денег, генерируемом надежными источниками, то к такому потоку ставка капитализации будет применяема к нижней границе из определенного диапазона.

Проекты, которые находятся на стадии развития, используют 2 метода: метод остатка и метод дисконтирования потоков денег. В России предпочтение отдают последнему методу. В этом методе важно соотношение между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования.

Так специалисты утверждают, что по сравнению с прошлыми годами, на сегодняшний день ставка дисконтирования, которая ниже процентов 25-ти, будет считаться некорректной, поскольку подобная ставка соответствует доходности инвесторов, которых сегодня мало. Поэтому и доходность, закладываемая ими, высока. Используя ставки по аренде и цены по продажам, можно закладывать ставки дисконтирования выше, чем 30%, тогда стоимость земли, которая получится в этом случае, уходит в минус.

Когда оцениваются долгосрочные проекты, то следует думать о том, что рынок изменчив, в его развитии существуют определенные циклы. Необходимо проверять долю земли, ее размер в бюджете проекта. Все это сопоставляется с реалиями на рынке с помощью использования сравнительного подхода.

Каковы же факторы, которые влияют на оценку стоимости объектов во время экономического кризиса? Основным из них является то, что на рынке отсутствуют репрезентативные сделки.

Так, Николай Каретников (директор по управлению активами в Флеминг Фэмили энд Партнерс), утверждает, что подход, который предъявляется к оценке методом аналогов на сегодняшний день практически полностью утратил актуальность. Основным подходом становиться метод оценки. Также изменения коснулись и доходного метода.

Существуют 2-е системы оценки – американская и английская. В России чаще всего используется американская система, которая анализирует все факторы, проводит детальный анализ с учетом всех доступных возможностей. Однако подобная система имеет минус в том, что она выдвигает большое количество предположений.

В основе английской модели лежит ставка капитализации, которая отражает все возможные риски. Она выше тех ставок дисконтирования, которые учитывает американская модель.

Специалисты считают, что американская система оценки на сегодняшнее время не такая актуальная как раньше. Поэтому на арену выход английская система.

Фундаментальные принципы в оценке не зависят от сложившихся и меняющихся ситуаций на рынке. При стабильной ситуации на рынке оценщики приходят к практически одному показателю, тогда как нестабильный рынок требует большей квалификации и знаний при проведении оценки. Однако любой ответ, который даст оценщик, будет являться лишь мнением.

Как говорят специалисты, текущие условия выводят на арену факт достоверности и доступности информации. Так, западные страны имею специальную базу данных, где регистрируются сделки по реальной цене. Здесь же указываются и базовые характеристики объектов. Любой оценщик моет воспользоваться подобной официальной базой и провести соответствующие анализы. У нас к подобным зарегистрированным данным не полного доступа, да и достоверность их вызывает сомнения. Да и формы наших сделок не позволяют правильно отразить цену сделки.

В подобных условиях источником информационных данных для оценщика являются предложения на рынке, статьи в журналах, интервью с участниками на рынке, пресс-релизы. Только консультанты и брокеры, ведущие сделку, имеют непосредственный доступ ко всей информации.

На рынке активны в полной мере лишь около пяти брокерских компаний, поэтому каждая из них имеет полный доступ лишь к одной пятой части ото всей информации. При проведении таких операций, как оценка, консультации, компания получит достоверные данные лишь в ходе анализа из указанных выше источников. Сюда также относятся консультации с теми, кто участвует на рынке (консультантами, брокерами, инвесторами).

Такая международная профессиональная ассоциация, как The Royal Institution of Chartered Surveyors, или сокращенно RICS, активизировала свою деятельность в России. Она представляет интересы тех специалистов, которые заняты в таких областях, как строительство, недвижимость, землепользование. Эта организация также регулирует профессиональную деятельность подобных специалистов по всему миру. Не так давно руководители оценочных направлений различных банков, компаний, занятых строительством, брокерских компаний вошли в созданное правление.

Что по поводу оценки стоимости объекта, то важно уяснить, насколько важными являются долгосрочные и среднесрочные тренды. По этому поводу мнения экспертов расходятся. Так, эксперт Николай Каретников считает, что анализ трендов очень важен. Он – это неотъемлемая часть самого процесса оценки, включающего этапы прогнозирования ставок по аренде и капитализации объектов в среднесрочной, а также долгосрочной перспективе. Однако в настоящее время существует разброс прогнозов в макроэкономике, снижающий точность численных оценок. Поэтому оценщики и инвесторы должны делать выбор видения того, как развиваются события в мире и России, мало подкрепляя его фактами. На этом выборе они основывают оценку объекта.

Эксперт Максим Кунин говорит о том, что главной задачей оценщика является определение теперешней стоимости объекта. Так, если существует тренд, то рост складской недвижимости будет происходить в геометрической прогрессии, через 3 года она будет стоить раз в десять дороже. Сегодня склад стоит некую сумму. Стоит сказать, что сейчас важны те тенденции, которые наличествуют на рынке.

В прошлые года во время построения модели, которая показывает дисконтирование денежных потоков, на первые года два-три закладывался рост цен на жилую площадь и на ставки аренды. Он постепенно уменьшался до ставок инфляции. Подобная модель могла отразить ожидания инвесторов, а также общую тенденцию. На сегодняшнее время подобный рост не цен не закладывается. Идет закладка падения, учитываются ожидания рынка.

Эксперт рассказывает, что в разных странах оценщики имеют на подхвате несколько подходов к проведению оценки больших девелоперских проектов. Одним из них является учет текущего состояния рынка, не закладывание роста, другой ориентируется на то, что рынок развивается циклично. Последний метод относится к станам, в которых можно отследить циклы экономического развития. Также некоторые оценщики стараются учитывать цикл развития рынка, если речь идет о том, чтобы приобрести проект. Так после того, как прошел активный рост, идет закладка падения, пару лет идет нулевое состояние, дальше вновь начинается рост. Построение такой модели требует прогноза протяженности и глубины спада, что непросто сделать. Так одни данные утверждают, что цикл между кризисами, которые случаются на рынке недвижимости составляют лет пять-семь, другие данные говорят о десятилетке. Все это находится в прямой зависимости от размеров рынка, а также ступня развитости экономики. Следует отметить, что средним периодом затяжного кризиса на развитых рынках является лет пять. Финансовые рынки могут иметь период дна не дольше чем 3,5 года. На рынке недвижимости должно пройти больше времени для восстановления и падения.

Эксперт утверждает, что тренды строятся на месте, где присутствует статистика. Молодой рынок России приводит к сложности в анализе, здесь построение трендов – сложная задача. Деловая активность в стране находится в прямой зависимости от цен на нефть, за этими показателями и следует тренд рынка недвижимости. Всему этому способствует структура экономики.

Когда мы говорим о прогнозе трендов, то переходим от оценки стоимости рыночной к оценке стоимости инвестиционной. Так инвесторы говорят о том, что рынок на сегодня переоценен, однако другая сторона показывает, что рыночная стоимость должна отражать ситуацию, которая на сегодня происходит на рынке. Если по этим ценам происходят сделки, некто покупает недвижимость, то это говорит лишь о том, что рыночная цена выше на перегретом рынке. Всего лишь год назад подобная цена имела более высокие показатели, чем инвестиционная на нашем рынке.

Эксперт говорит о том, что анализ трендов нужно проводить в работе над большими проектами, поскольку в этом случае анализ крупного проекта предусматривает личность покупателя, то, как он видит развитие рынка в будущем, его взгляд на проект.

Эксперты говорят о том, что теперешние прогнозы будут отличаться от тех, которые они выносили месяц тому назад. Так прошлый год говорил о том, что стоимость объекта не уменьшалась в течение длительного промежутка времени. На сегодня подобное утверждение не верно. Так, если заказчик приобретает объект, он может заказать оценку, для того, чтобы проверить соответствие цены договоренной цене рыночной. Цена проходит согласование в одном месяце, оценку проводят в другом, сделка состоится еще позже. Вот и получается, что стоимость объекта будет различаться во все три периода. В таких случаях можно порекомендовать учитывать подобные обстоятельства и проводить все мероприятия (договор, оценку) ближе к дате, когда будет проводиться сама сделка.

Когда проект крупный все будет зависеть от самого покупателя, опытности инвестора и видения проекта. Оценщик, изучая покупателя должен понять, какую доходность для него ожидаемая, какая видимость тренда на рынке, какая закладка дисконта. Также оценка и от ее цели.

На сегодняшнее время девелоперы более серьезно относятся к активам с проблемами. Когда проводится анализ сделки, либо предложения, следует внимательно оценивать объект. Оценщик обязан запросить всю необходимую документацию, куда входит и свидетельство о собственности, и план района, проверка назначение участка и т.д.

Так что, можно сделать вывод, что по большей части все зависит от того, насколько оценщик опытен, и насколько тщательно проводится проверка.