Сегодня, во время потери актуальности строительства новых бизнес центров, на первый план выходит управление теми объектами, которые уже существуют
Необходимым условием сохранения доходности в теперешних условиях на рынке является правильный и точный подход и эксплуатации и управлении.
Что нужно для того, чтобы можно было определить, за счет чего же возможно оптимизировать затраты на то, чтобы содержать бизнес центры? Так, важно в этом деле провести аудит эксплуатационных расходов, состоящих из оплаты субподрядных работ, различных инструментов, оборудования, ЗИП, расходных материалов, фонда оплаты труда и накладных расходов. Уже этот этап может предоставить возможные для сокращения затраты.
Так, это можно сделать за счет того, что нужно будет отказаться от субподряда по некоторым из услуг. Так, если эксплуатирующая компания имеет техническую базу и лицензию для обслуживания лифтов, эскалаторов, то она может и сама выполнить подобные работы без привлечения к этому посторонних организаций. После окончания срока гарантийного обслуживания не придется оплачивать субподрядные работы. Также вполне возможно отказаться и от услуг по обслуживанию технических средств охраны, видеонаблюдения объектов. Компания может сама выполнять подобные виды работ. Здесь существует еще одна возможность – когда будет получена соответствующая лицензия, компания может также сама начать предоставление аутсорс-услуг.
Так можно привести следующий наглядный пример. Компания «Бекар» долгое время брала в аренду растения и заказывала аутсорс-обслуживание для них. Это обходилось приблизительно в 280 тысяч рублей в год. Для того чтобы можно было сократить подобные издержки, компания закупила необходимые живые растения, взяла в штат по совместительству садовника, который начал обслуживать бизнес центры. В результате отказа от субподрядных работ управляющая компания смогла снизить свои расходы на 47%.
Сэкономить ресурсы собственника можно и тогда, когда будет проведена оптимизация коммунальных расходов, для чего целесообразным является установка индивидуальных счетчиков электроэнергии и воды. Так, можно привести следующий пример. Помещение арендуют под ресторан, кафе, и в этом случае потребление воды и электроэнергии быстрее всего будет превышать средние показатели, которые были заложены в арендную ставку. В этом случае коммунальные услуги частично нужно будет оплачивать собственнику. Если будут установлены индивидуальные счетчики на электроэнергию и воду, то это позволит удерживать с арендатора стоимость подобных услуг согласно их фактическому потреблению. В этом случае собственник сможет уменьшить свои затраты на коммунальные расходы.
Приблизительно 70% от всех операционных расходов, которые потрачены на эксплуатацию объекта бизнес центра, составляют средства, потраченные на фонд оплаты труда сотрудников. Кризисная ситуация заставляет расставаться с некоторыми членами трудового состава. Важным является сохранение прежнего качества услуг с меньшим штатным составом. Поэтому часто в выигрыше остались те компании, которые еще до начала кризисной ситуации провели работу по оптимизации штата, обучению сотрудников для того, чтобы люди, работающие тут, стали универсальными специалистами, которые могут решать различные вопросы и действовать исходя из обстоятельств. Когда кризис начался, этот вопрос встал еще более остро, некоторые компании вынуждены были перейти на новую схему работы, которая могла бы позволить сократить расходы на некоторых клиентов-собственников.
Очень важной в тех условиях, которые наблюдаются сегодня, провести работу по двум типам эксплуатации объектов, а именно мобильная и экономная эксплуатация.
Мобильная эксплуатация является самым экономным вариантов, который может выбрать собственник. В этом случае присутствие сотрудников службы эксплуатации на объекте не требуется. Ведь существует специальная мобильная служба, которая может при необходимости выехать на объект.
Эконом-эксплуатация включает такие самые важные услуги, связанные с пользованием бизнес центром в соответствии с нормами технического обслуживания объектов. В этом случае необходимо провести оптимизацию количества сотрудников службы связанной с эксплуатацией объекта.
Более сложной задачей во время кризиса является сохранение, а возможно даже увеличение прибыли владельца бизнес центра. Для этого необходимо удерживать и привлекать новых арендаторов. Сегодня доля вакантных площадей в бизнес центра класса «А» можно оценить в 12-20 процентов. В классе «В» и «В+» подобные показатели снижаются до 10-17 процентов. В тех бизнес центрах, которые были сданы совсем недавно, наполняемость редко выше 30%. Поэтому, чтобы в бизнес центре не было пустых площадей, необходимо охватить как можно больший круг потенциальных арендаторов. Для того чтобы привлечь как можно больше клиентов, действующими возможностями могут являться как гибкий подход к потенциальному арендатору, так и оптимальная нарезка площадей. Период, когда рынок характеризуется сложной ситуацией, очень важно найти индивидуальный подход к собственникам объектов, которые относятся к коммерческой недвижимости. Ведь у каждого игрока на рынке сегодня существует своя стратегия, ведь одному может быть важным заполнение бизнес центр хотя бы такими арендаторами, которые смогут оплачивать коммунальные расходы, то другой будет задаваться вопросом о том, насколько дорого можно будет сдать помещение, или же его вообще лучше не сдавать.
В подобных условиях, для того, чтобы возможным стало само привлечение арендаторов, можно использовать разнообразные бонусы. Так, например, ими могут стать пару бесплатных парковочных мест, или же увеличение арендных каникул.
