Одним из самых  важных эпизодов в жизни отечественного рынка недвижимости является возведение спортивных сооружений в городе Сочи

Весомость этого события обусловливается не только размахом строительства, но и индивидуальными условиями образования рынка на Черноморском побережье страны. Согласно генплану строительства к 2014 году планируется построить новые автомагистрали, электростанции, ЛЭПы, инженерные коммуникации, ряд фешенебельных отелей, несколько масштабных спортивных объектов и т.д.

Исполнителем этого федерального проекта является «Олимпстрой» – корпорация, созданная государством и, соответственно, финансируемая из федерального бюджета. В небольшой степени задействованы бюджеты регионального и городского уровней. Частные инвесторы тоже могут принять участие в проекте. Контроль за строительством возложен на службы, напрямую подчиненные президенту РФ.

Возводимые объекты, пока они не построены, являются собственностью ГК «Олимпстрой». В дальнейшем, скорее всего, спортсооружения будут переданы на баланс Олимпийскому комитету в купе с со спортивными ассоциациями, наделенными функциями контроля за проведениями соревнований международного класса.

Что будет со спортивными объектами после окончания олимпиады, пока не определено. Вполне возможна продажа доходных объектов в частные руки. В любом случае, решение будет приниматься по каждому объекту индивидуально и будет напрямую зависеть от средств, затраченных на строительство, и прогнозируемой доходности конкретного объекта.

Как показывает статистика стран запада, к подобным спортивным сооружениям очень сложно привлечь инвесторов, тем более покупателей. Огромные стадионы и ледовые дворцы даже при постоянной полной загрузке не способны окупить себя. Поэтому 45-65% средств приходится брать у региональных и местных налогоплательщиков.

В текущий момент оценщики, прошедшие аккредитацию в «Олимпстрое», занимаются вычислением размера компенсаций за изымаемые участки, предназначенные для строительства олимпийских объектов и инженерных коммуникаций.  Финансовая отчетность заказчика подразумевает обязательную оценку в ходе реализации проекта. В ведении бухгалтерского учета в нашей стране не подразумевается оценка рыночной стоимости, а учитываются только затраты. Тогда как в западных странах проводится оценка справедливой стоимости спецсооружений в случае, если они являются инвестиционной недвижимостью.

Например, бобслейные трассы или лыжные трамплины навряд ли можно отнести к инвестиционной недвижимости, поэтому к ним нельзя применить термин справедливая стоимость, и данные финансовой оценки будут основаны на строительных затратах путем проведения независимого аудита и контроля. Такие объекты как стадионы, горнолыжные спуски, ледовые арены, пока длится олимпиада, инвестиционными являться не будут, а по окончанию могут приобрести статус объектов доходной недвижимости. Вследствие этого можно считать проект инвестиционным и определять его стоимость как сумму затрат и справедливой стоимости объектов. Поэтому еще в ходе предпроектных изысканий заказчику потребуются оценщики высокой квалификации, чтобы определить справедливую стоимость на стадии строительства и оказать помощь при последующей продаже объекта новому собственнику.

Из строго специфичных для Сочи моментов можно выделить основные:
- практически все строительные сооружения, особенно это касается спортивных, уникальны и относятся к специализированным;
- на данный момент не представляется возможным оценить спрос на спортивные объекты до и после олимпиады;
- себестоимость как земельных участков так и недвижимости резко изменилась в ходе запуска проекта.

Немного подробнее поговорим о вышеупомянутых аспектах. Как упоминалось выше, подавляющее большинство олимпийских сооружений относится к разряду специализированной операционной недвижимости. В данный разряд входят объекты, которые не могут существовать без специализированного подхода к управлению. Им необходимо соответствовать всевозможным высшим стандартам международного уровня. Это и специальные наборы требований к устройству, кондиционированию, освещению, безопасности, информационным конструкциям объектов и т.д. Также для обслуживания строений необходимо наличие большого количества персонала: инженерных служб, маркетологов, администраторов и пр. Поэтому при оценке операционной недвижимости необходимо учитывать как материальную так и нематериальную составляющие. То есть не только строения и коммуникации, но и договорные обязательства, квалифицированный персонал.

Авторитет спортивных сооружений для предстоящей олимпиады так же можно отнести к нематериальной составляющей, так как они надлежащим образом сертифицированы в надлежащих инстанциях. Благодаря этому подобные объекты могут быть использованы в последующем для всевозможных соревнований национального и международного уровней, что позволит получать хотя не большой, но доход. Но нельзя исключать возможность того, что данные сооружения в дальнейшем практически не будут использоваться и их рыночная стоимость сойдет на нет.

При оценке следует учитывать, что сооружения ориентированы на зимние виды спорта, и пока неизвестно, насколько они будут впоследствии востребованы, тем более в регионе, где подобного раньше никогда не было. После оценки может выясниться, что после олимпиады «Сочи-2014»  рентабельнее будет подвергнуть объекты реконструкции. В таком случае в справедливую стоимость объектов необходимо заложить реконструкционные расходы, стоимость земельного участка, а также планируемые доходы от объекта, подвергнутого реконструкции. Еще раз следует подчеркнуть, что все вышеперечисленное находится в прямой зависимости от рыночной ситуации в данном регионе.

Принимая во внимание опыт использования спортсооружений после олимпиад в других странах, окупаются они крайне вяло, за исключением горнолыжных спусков, пользующихся широкой популярностью. Поэтому справедливая стоимость подобных объектов в итоге оказывается намного ниже, чем расходы на их возведение. Поэтому оценщик должен постоянно быть в курсе рыночной ситуации и стабильно предоставлять информацию застройщику для сравнения справедливой стоимости и расходов. Также заказчику неплохо бы располагать данными нерыночных расценок.