До кризиса очень популярным явлением было строительство под заказчика, на западный манер именуемое build-to-suit. Но такой привлекательный для девелоперов принцип работы

К сожалению, сбавил темпы развития в связи с экономическими переменами. Работа в данном формате подразумевает выполнение заказов под нетиповые объекты или необычные технические решения. Благодаря такому типу работы, застройщики были бы обеспечены заказами на годы вперед. Но актуальна ли на данный момент такая модель взаимоотношений застройщиков и заказчиков?

С одной стороны, для любого девелопера большой успех снабдить себя долговременными сделками. В свое время к подобной модели прибегали небезызвестные сетевые автозаправочные комплексы, гипермаркеты, логистические компании, энергично захватывающие рынок в своих сегментах. Кроме них клиентами часто выступают госучреждения, на которых сейчас в большей степени рассчитывают девелоперы. Теперь попробуем выяснить, проявляют ли интерес к комплексному освоению земель негосударственные заказчики.

Кризис на данный момент не до конца убил спрос, поэтому на ранке присутствует немало заказчиков на индустриальные объекты, при чем не только отечественных, но и зарубежных. Поэтому у некоторых девелоперов есть заказы под крупных производственников. По данным специалистов в этой области, крупные индустриальные корпорации, временно заморозившие свое развитие, собираются возобновить его в ближайшие 2-3 года. При чем многие избрали путь вхождения в различные проекты именно сейчас, когда подешевели участки под застройку, а поставщики и подрядчики охотно могут предоставить крупные скидки.

Существует две основных модели возможного развития событий. Заказчик заведомо представляет проект застройки с последующего выкупа или сдачи в аренду возведенных объектов. Второй алгоритм подразумевает поиск объектов, которые только проектируются либо только начали возводиться, с целью покупки и дальнейшего преобразования под собственные нужды. Следует отметить, что специалисты, имеющие подобное мнение, не предоставляют конкретных фактов. Поэтому достоверно нельзя понять, о каких компаниях, проявляющих интерес к build-to-suit в России идет речь. Поэтому, с другой стороны, существует немало сомневающихся, которые считают, что данный формат сейчас неприемлем для рынка. Ведь сейчас инвестора «днем с огнем не сыщешь», а как раз он в цепочке застройщик-заказчик-инвестор является главным звеном.

Несмотря на кажущуюся актуальность build-to-suit в кризисное время, инвесторы не спешат совершать финансовые вливания в различные проекты, многие требуют сначала построить договорные отношения с арендаторами еще не построенных объектов с целью подстраховать себя и быстрее получить отдачу от сделки. Как бы не был привлекателен проект, ни один инвестор не вложится в него на 100% – максимум на 50. Подразумевается, что остальную часть вливаний необходимо сделать заказчику. А поскольку мало у кого такие средства есть в наличии, придется прибегнуть к банковским кредитам. Поэтому, когда банковские структуры станут более лояльны в своей политике, строительство под конкретного заказчика вновь наберет обороты. А пока оно может осуществляться только, если заказчик на 100% профинансирует проект, а уж застройщик приложит все усилия, чтобы его реализовать.

Может возникнуть такая ситуация, что заказчик дает отказ на строительство в силу каких-либо обстоятельств, когда и проект, и участок уже прошли подготовку. После этого возникает проблема в преобразовании таких участков. Таким образом, если девелопер заключил сделку на строительство под конкретного клиента, привлек себе инвестиции и обеспечил оплату своего труда, это еще не значит, что он оградил себя от проблем. Ведь никто не застрахован, например, от того, что заказчика не устроит построенный объект, либо сам девелопер не уложится в поставленные сроки или всевозможные нормативы. В таком случае заказчик может отказаться от объекта и потребовать компенсации. В таком случае девелопер не только потеряет деньги, но и останется с уже возведенным зданием, продать или сдать в аренду которое будет крайне сложно. Ведь подобные объекты строго индивидуальны и специфичны. Поэтому, если есть хоть капля сомнения в успешной реализации формата build-to-suit надлежащего качества, не стоит браться за это дело.

Существует мнение, что строительство под конкретного заказчика в нынешней обстановке вообще следует заморозить, потому как это тяжкий груз для девелоперов, связанный с определенными рисками. Компаниям, нуждающимся в недвижимости проще купить готовый объект, коих сейчас немало, и приспособить под свои нужды. В любом случае это будет дешевле, чем затевать строительство под себя с нуля. Тем более на постройку нужно время, которое работает против нас, так как каждому хочется быстрее выйти на окупаемость.

До кризиса в офисные центры невозможно было пробиться, хотя аренда помещений там приближалась к заоблачным цифрам. Сейчас такой проблемы нет. Любой компании без особого труда можно найти помещения под себя, при чем по максимально низкой цене. Зачем изыскивать средства на строительство, обременять себя кабалой кредитных обязательств, тратить время, если можно просто заключить долгосрочный договор аренды, получив существенную скидку, спокойно заезжать и работать? К тому же сейчас весьма сложно просчитать выгоду. Поэтому, возможно, девелоперам на время стоит переквалифицироваться под отделку и ремонт офисных центров для конкретных заказчиков.

Нельзя сказать, что строительство под себя полностью встало. В любом случае, единичные случаи имеют место быть. Но чаще организации прибегают к аренде, благо подобрать помещения под собственные запросы, пусть даже с последующими переделками, особого труда не составляет.

Попробуем выяснить причину привлекательности формата build-to-suit. Предполагается, что он несет в себе индивидуальность. Ничего лишнего, все продумано под конкретную компанию: площадь, инфраструктура, внешний вид и внутренний интерьер. Стоимость подобных проектов равна стоимости, например, среднестатистической «офисной коробки» из стекла и бетона. Если только строительство не подразумевает сложных технических решений и дорогостоящих архитектурных изысков. Все дело в том, что проект, реализованный по модели build-to-suit обходится собственнику намного дешевле, чем приобретение готового объекта.

Но правильно спрогнозировать конечную стоимость подобного объекта невозможно без глубокого анализа готового проекта. Застройщики обычно предлагают различные варианты возведения сооружений под конкретного заказчика. Они могут предоставить под застройку землю с уже готовыми инженерными коммуникациями, либо осуществить строительство в полном объеме с нуля. В любом случае, каждый случай build-to-suit следует рассматривать в отдельности. Может возникнуть такая ситуация, что у заказчика нет другого выхода, как вести строительство под себя. В таком случае приоритет на стороне потребностей, а не сроков окупаемости.

Не следует забывать, что формат build-to-suit пришел к нам с Запада, где срок реализации проектов в среднем составляет 1-1,5 года, тогда как в нашей стране, вследствие административных барьеров, 2-3 года. Далеко не всех заказчиков устраивают такие временные рамки, поэтому многие идут на аренду, благо ассортимент предлагаемых площадей достаточно велик.

Кроме того, не многие зарубежные инвесторы готовы влиться в российский рынок, аргументируя это большими рисками. Поэтому большинство корпораций заняли выжидательную позицию на арендованных объектах. Многие компании, работающие в специфических сегментах бизнеса, предпочли заключить долгосрочные договоры аренды.

Build-to-suit на сегодняшний день представляет интерес лишь для крупнейших ритейлеров. Вся беда в том, что многие из них имеют собственные структуры, занимающиеся развитием и строительством филиальных сетей. Поэтому девелоперы могут получить от них заказ, если смогут «прогнуться» в цене.

Весьма интересной оказалась ситуация со складскими помещениями. Оказывается, что в России их существенно меньше, чем в других странах. Поэтому очень скоро они будут заняты, что позволит использовать build-to-suit для стандартных складов, которые можно будет трансформировать под конкретные запросы.

Build-to-suit нельзя назвать панацеей от финансовых бед. Далеко не всем девелоперам дано воспользоваться данным форматом, так как масштабных проектов в ближайшие 2-3 года будет единичное количество.

Существует мало компаний, готовых вложиться в строительство под себя. И не только бюджет компании является этому причиной, но и уверенность в завтрашнем дне. Исключение составляют крупные иностранные компании, еще не представленные на российском рынке, а также ряд отечественных компаний, активно развивающихся, несмотря на кризис.

Несмотря на множество противоречивых мнений, все соглашаются с тем, что build-to-suit не лучший вариант на сегодняшний день, что компаний, готовых строиться в этом формате крайне мало. Но наверняка строительство под конкретного заказчика возродится, когда найдутся четкие пути выхода из кризиса.

г.Сергиев Посад дачные дома строительство деревянных домов бани от АльянсСтрой-2000