Каким образом девелоперы могут защитить свои права в случае, если компания, которая связана обязательством по предварительному договору аренды недвижимости коммерческого характера, хочет расторгнуть договоренность, либо же признать ее незаключенной в судебном порядке
Часто это происходит с целью маскировки утраты интереса экономического характера, который заключается в приобретении права аренды. Недобросовестный арендатор ссылается на то, что заключенный предварительно договор формально не соответствует требованиям, которые выдвигаются законодательством, действующим в течение данного промежутка времени.
Договор, заключенный предварительно принимается с целью создания обоими сторонами для себя обязательств заключения в будущем основного договора. В этом случае предварительный договор предусматривает условия создания будущего договора. При этом если одна из сторон недобросовестно уклоняется от обязанности заключения основной договоренности, другая сторона может понудить ее к этому.
Предварительная договоренность по поводу аренды должна содержать данные, которые позволяют установить имущество, которое нужно передать арендатору, как объект аренды. В случае если подобные данные отсутствуют, договор не будет считаться заключенным. Также стороны обязаны установить срок заключения договора по основной договоренности. Однако если подобный срок не определен, то, согласно ГК РФ, он будет считаться равным одному году.
В том случае, если основной договор аренды не будет заключен в срок, установленный предварительно заключенным договором, или же одна из сторон не направит другой стороне уведомление о том, что необходимо заключить основной договор, тогда обязательства, которые предусматривает договор, будут прекращены.
Если же причиной, по которой основная договоренность не будет заключена, будет действие или бездействие одной из сторон, то, согласно законодательству, другая сторона имеет право принудительно заставить «виноватую» сторону заключить его.
Так же, как гласит общее правило, одна из сторон, без согласия другой, не может расторгнуть предварительный договор. Однако в том случае, если будут нарушены его условия какой-либо из сторон, предварительно составленный договор может быть расторгнут. Так, что можно сказать, что именно содержание предварительного договора определяет возможность его расторжения по инициативе арендатора. Обычно стороны включают в предварительный договор перечень нарушений, совершение которых одной из сторон, дает возможность другой расторгнуть договоренность. За подобные нарушения могут быть предусмотрены штрафные санкции.
На практике подмечено, что чаще всего арендаторы хотят расторгнуть предварительный договор аренды в тех случаях, когда арендодатель не регистрировал право собственности в отношении к этому объекту аренды.
Также в договоре аренды, составленной предварительно, должны быть определены условия, которые позволяют поставить различные существенные условия основного договора. Основной характеристикой объектов недвижимости с зарегистрированным правом собственности является условный, или как его еще называют кадастровый номер, который должен быть указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на определенный объект недвижимости. Что по поводу объектов коммерческой недвижимости, которые находятся в процессе строительства, то право собственности арендодателей в их отношении обычно не регистрируется. Правда речь здесь идет не государственной регистрации права собственности на объект, строительство которого не завершено. Поэтому, подобные объекты не могут иметь кадастровых номеров. Это создает немало трудностей в их индивидуализации.
Поэтому возникают определенные вопросы, которые связаны с этим. А именно: если право собственности арендодателя на предмет договора не зарегистрирован, какую информацию можно считать достаточной для того, чтобы определить этот предмет основного договора аренды? Как девелоперы могут защитить свои права, принуждая арендатора к тому, чтобы заключить основной договор аренды?
Как показывает анализ доступной судебной практики, у судов нет единогласной позиции по поводу действительности предварительных договоров аренды объектов недвижимого имущества, на которые не зарегистрировано право собственности арендодателя. Каждый случай по этому повод рассматривается отдельно и независимо. Это зависит и от содержания предварительного договора аренды, и от фактов, обстоятельств. Так, один из судов пришел к выводу, что предварительно составленный договор аренды, который был заключен в отношении не зарегистрированного в качестве права собственности арендодателем объекта недвижимости, был заключен в полном соответствии с требованиями, выдвигаемыми законодательством, поскольку содержит данные, которые позволяют точно установить объект аренды. Это решение было обжаловано в судах кассационной и апелляционной инстанций, однако его оставили без изменений. В подобном случае Десятый арбитражный апелляционный суд в рассмотрении спора по отношению предварительного договора аренды помещения в здании торгового центра, строительство которого не было завершено, признал законность его заключения. Однако другие суды отрицают возможность того, что предварительный договор аренды незарегистрированного по праву собственности объекта аренды будет заключен.
Так, суд может указать на то, что, если правовым последствием заключения предварительного договора аренды недвижимости будет обязанность заключить основной договор аренды, и при этом лицо, которое не является собственником этого объекта, не сможет выполнить подобное обязательство, даже в принудительном судебном порядке, то подобный предварительный договор ничего не стоит.
Такая ситуация имела место быть, и ответчик не согласился с указанным выше решением судов по данному делу. Он обратился в Высший арбитражный суд РФ (ВАС), подав заявление о пересмотре дела в порядке надзора. Передавая дело в президиум ВАС, коллегия отметила в мотивировочной части определения о передаче дела возможность заключения предварительных договоров аренды объектов недвижимости, с незарегистрированным правом собственности. Финальное постановление по данному делу все еще не известно. В том случае, если президиум ВАС поддержит доводы, которые были указаны коллегией судей ВАС, а также вынесет постановление по этому поводу, то это может оказать большой стабилизирующий эффект в обороте коммерческой недвижимости с использованием концепции предварительного договора аренды.
В последние несколько лет правоприменительная практика указывает на то, что суды начинают принимать во внимание практику по поводу заключения предварительных договоров аренды объектов недвижимости, на которых еще не зарегистрировано право собственности. И теперь они приходят к выводу, что подобные предварительные договоры не имеют противоречий с требованиями, которые выставляет действующее законодательство. Однако, в этом случае, условия предварительного договора аренды объектов недвижимого имущества, которые подлежат их передаче в аренду по будущему основному договору, обязательно должны иметь максимально детальную формулировку и полностью соответствовать с требованиями, выдвигаемыми действующим законодательством.
В этом случае девелопер получит стабильную юридическую позицию в споре по поводу расторжения недобросовестным арендатором предварительно составленного договора аренды, либо по поводу принуждения недобросовестного арендатора к тому, чтобы основной договор аренды был заключен. Это станет возможным в том случае, если в предварительно составленном договоре будут описаны основания его расторжения с максимальной точностью и подробностью. Подобная возможность расторжения может быть приписана инициативе каждой из сторон. Также в предварительно заключенном договоре должны быть точно прописаны предмет и другие условия основного договора аренды недвижимости.
