Земельный рынок кардинально изменился всего за какие-то предыдущие полгода. На саммите, состоявшемся в январе 2009 года и посвященном рынку коммерческой недвижимости, специалисты поднимали вопрос о возможности снижения в среднем до 150$ одного квадратного метра площади в конце текущего года.

Но в реалии все оказалось намного быстрее: Фонд имущества Санкт-Петербурга, вопреки прогнозам, уже в мае пускал с молотка земли по цене 100$. Налицо факт того, что рынок земли падает значительно быстрее других сегментов рынка.

В докризисные времена питерские специализированные издания пестрели заголовками о том, что земельные участки в большом дефиците. Решений этой проблемы эксперты в данной рыночной сферы предлагали множество: высотная застройка в городском центре, адаптация промзон под новые направления строительства, освоение территорий пригорода. По прошествии полугода после начала всемирного финансового кризиса показали насколько велик резерв рынка земли. Сейчас пригородные магистрали изобилуют банерами и щитами по продаже участков, больше всего их в районах, прилегающих к кольцевой автодороге. При чем предложения самые различные: буквально от четырех соток до десятков гектар. Львиную долю рекламного содержания городской пресссы составляют объявления, касающиеся рынка недвижимости. В том числе предложения по продаже характерных для Петербурга гринфилдов и браунфилдов. Объявления представлены в большом количестве, вопрос только в том, насколько долго это будет продолжаться?

Соотношение спроса и предложения на земельный участок всегда определяло его цену. Спрос на земли под комплексное строительство в 2007 году и в первом полугодии 2008 года повлек повышении цен. Наверняка многие помнят тот факт, что в середине 2007 года Главстрой Спб купил у Фонда имущества Санкт-Петербурга право освоения земель на проспекте Энгельса (270 га) за цену, в 12 раз большую начальной цены лота, 7,73 млрд.руб. После октября 2008 года у Фонда началась черная полоса – ни одного участка не было продано, и лишь в 2009 году Фонд продал 23 сберкассы Сбербанку России всего за 140 млн. руб., что всего на 1,5 млн. превышает начальную цену за лот. Таким образом, на нет сошли крупные инвестиционные сделки, только небольшие участки со стоимостью до 10 млн. руб. пользуются популярностью.

На данный момент наибольший спрос у участков до 1,5га стоимостью до 8 млн. руб., используемых впоследствии под индивидуальное строительство. Крайне редко востребованы участки более 3 га, а площадь более 10 га вовсе не востребованна. Получается две крайности: ценовой сегмент до 10 млн. рублей и сегмент выше 30 млн., а между ними застой.

Из всех земель наиболее низко упала цена на участки, предназначенные для использования в сельском хозяйстве, – в десять раз всего за год! Это объясняется тем, что в прошедшем году такие земли позиционировались для перепрофилирования под комерческую эксплуатацию, отсюда и завышенные цены на них. Поскольку пыл современного рынка угас, вышеупомянутые земли стали никому неинтересны. Что касается земли в центральных частях города, она тоже подешевела на 40, а где и на 50%. Например, где в 2008 году предложение было 3-5 тыс.$, в 2009 году оно составляет 1,5-2 тыс.$. А если учитывать то, что торг уместен, конечная цена окажется еще более низкой.

Цена на крупные участки земли упала приблизительно на 60%. Изначально подобные участки приобретались крупными девелоперами, затем земли потеряли инвестиционную привлекательность, поэтому инвесторы по различным причинам пока не торопятся совершать аналогичные покупки. Земельные участки от 1 до 3 га оказались в более выгодном положении, хотя и потеряли в цене 20-40%, они приобретаются небольшими инвестиционными группами.

Октябрь-ноябрь прошлого года ознаменовал активную распродажу земель как в городской черте, так и за ее пределами. На тот момент активно развивалось загородное строительство. Кризис вынудил многих инвесторов (поданным статистики 75-80% от общего количества) уйти с рынка, что объясняет массовое выставление земель на продажу. Стоит отметить, что это удалось лишь 10% инвесторов. Поскольку чаша весов предложения перевесила спрос, цена земельных участков упала как минимум в два раза, а по отдельным проектам в несколько десятков раз.

Большую часть участков, выставленных на продажу, составляют земли с низкой ликвидностью, без инженерно-инфраструктурной подготовки, с определенными недостатками в юридическом оформлении и пр. Когда рынок бурно рос и банки выдавали крупные кредиты без особых проблем, инвесторы не обращали особого внимания на такие “мелочи”, основной упор делая на прирост рыночной стоимости. Сегодня же, напротив, инженерно подготовленные участки имеют наибольший спрос. А наличие венчурных инвесторов сохраняется благодаря необходимости в продаже участков, приобретенных в докризисное время. Теперь контингент покупателей полностью изменился. Это торговые и сервисные предприятия, производственные и транспортные компании. Таким организациям не нужны участки без инженерных коммуникаций и инфраструктуры. Зачем им вкладывать дополнительные деньги в их освоение?

Поговорим немного о лояльности частных владельцев и государства в отношении покупателей. Цена частных владений напрямую зависит от цены их покупки в докризисное время. Поэтому в данном случае главная задача – продать по крайней мере за те же деньги, за которые купил. Исключение составляет вариант, если нужно срочно продать, чтобы, например, погасить кредит. Тогда, естественно, цена может упасть до смешного. Из-за такой неразберихи на частном рынке отсутствуют четкие и определенные цифры стоимости недвижимости, а также присутствует расхождение в интересах покупателей и продавцов. Поэтому говорить о формировании фиксированных цен сейчас не представляется возможным из-за того, что каждый собственник формирует их сам, в зависимости от своего собственного финансового состояния.

В случае с государством ситуация другая, так как оно владеет землями исторически и ничего на продажах не теряет кроме размера прибыли. Поэтому сентября стоимость государственных владений снижается в два раза, а по отдельным объектам, выставленным на торги Фондом имущества цены снизились в несколько раз: от 400-500$ до 100$.

Судя по всему, дальнейшего снижения цен не предвидится, так как не это не представляет интереса для застройщиков. Ведь если они не покупают по существующей стоимости, не купят и за меньшие, потому как размер доли земли в общей смете расходов на строительство достаточно мал. Что касается вторичного рынка, снижение цен на нем может продолжаться еще неопределенное время, так как владельцы не спешат их опускать. Земельные участки с существующими определенными проблемами снижаются в цене по сравнению с июлем 2008 года в 2-3 раза. В зависимости от месторасположения участка под промышленное строительство, его цена составляет 55-70$ за кв.м.

Ситуация на рынке напрямую связана со взаимоотношениями покупателей и продавцов. Например, собственник хочет продать участок в Левашове за 9 млн. рублей, но в лучшем случае его реально продать лишь за 3,5 млн. А собственник продолжает свято верить в то, что владеет землей стоимостью 9 млн. И таких владельцев сейчас подавляющее большинство.

Однозначно, говорим ли мы об участках под индивидуальную застройку, либо крупных участках, ориентированных на коммерческое строительство, государство ориентирует нас на ведение бизнеса на гранях возможного. Немало вторичных участков продается сейчас в качестве остатка по кредиту. И будет ли цена в данном случае снижаться дальше, зависит от настроя банка вступать или нет в судебные тяжбы. Также стоит упомянуть о продаже залогов банками, но это долго реализуемо, так как стоимость залогов может меняться в зависимости от экономических показателей в целом.

В последнее время наметилась тенденция продажи участков, уже подготовленных под определенные проекты еще до кризиса. То есть с выполненными проектами, техническими условиями и разрешениями, улаженными юридическими вопросами. Видимо, такими предложениями необходимо пользоваться сегодня тем, кто решил купить участок. Произведя подсчет, можно увидеть, что себестоимость квадратного метра при строительстве с включенной стоимостью земли составляет сейчас в среднем 2000$ против 2500$ до кризиса. Таким образом, участники рынка, которые в свое время заморозили инвестиции и создали запас свободных средств, оказались в весьма выгодном положении. Поэтому отчетливо видно, что нужно активно закупать подешевевшие участки и вести именно жилищное строительство опять же из подешевевших стройматериалов, так как по прогнозам аналитиков именно рынок жилья очнется первым. Тем не менее, не все участники рынка поддерживают это мнение, на что указывает небольшое количество подобных сделок, несмотря на наличие средств у покупателей. Судя по прогнозам, время на раздумье есть, хотя и немного – около года. Следующей весной ожидается рост цен, которые достигнут прежних показателей примерно за пять лет. Стоит отметить, что ценовой баланс в некоторой степени достигнут.

Цена на земельный участок напрямую зависит от ситуации на рынке. Например, даже незначительное изменение цены на жилье или торговые площади влияет на изменение в несколько раз земельной стоимости. Дело в том, что земля составляет около 10% в стоимости конечного строения и она подешевела в несколько раз, хотя квартиры или торговые площади подешевели на 20%. В то же время, когда стоимость площадей повысится даже не намного, земля тут же возрастет в цене. Поэтому сегодня землю под строительство покупать выгодно, учитывая, что цена земельных участков формируется с учетом улучшений в пределах 80-120$ на кв.м.

Сделки, в которых присутствует государственная земля, сейчас происходят крайне редко в следствии того, что любой инвестор прогнозирует свои расходы на годы вперед. Поскольку цены на арендные ставки и квартиры на данный момент не стабильны, отсутствует возможность сопоставить расходы и доходы. Таким образом, пока не будет ясна цена конечного продукта, покупка земель возобновится. Поэтому у города сейчас есть время в должном объеме грамотно подготовить (юридически и инженерно) земельные участки под различную застройку, чтобы затем, когда спрос возрастет, было что предложить. Сейчас качественная подготовка стала очень актуальной, так как защищает инвесторов от непредвиденных расходов.

***
Коснемся трех основных слагаемых цены земельных участков:
- юридический компонент включает в себя критерии и ограничения, накладываемые городскими властями на эксплуатацию тех или иных земельных владений. Они в определенной степени задают предназначение и вид планируемого к постройке сооружения;
- экономический компонент определяет резервы и возможности участка в рамках его эксплуатации. Он показывает, насколько рентабелен и актуален будет тот или иной объект на данной местности. На экономический компонент также влияет расположение объекта относительно объектов компаний-конкурентов и транспортной сети.
- технический компонент подразумевает рельеф и масштаб участка, его геологические особенности, присутствие инженерных коммуникаций. Это значительно влияет на объемы предстоящего строительства и, как следствие, на стоимость участка.