ГЛАВА 2
Приобретение жилья с использованием средств целевого жилищного займа
Каждый участник НИС не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа (далее – договор ЦЖС) в целях:
приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений;
погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу);
приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве, в том числе – с использованием кредитных (заемных) средств.
Для заключения договора участник НИС должен написать рапорт на предоставление целевого жилищного займа.
На основании рапорта Федеральным управлением оформляется Свидетельство участника НИС о праве получения целевого жилищного займа. Срок действия Свидетельства -3 месяца с момента его подписания. На указанный срок накопления на именном накопительном счете участника НИС будут выведены из доверительного управления для того, чтобы своевременно произвести перечисление средств целевого жилищного займа за приобретенную квартиру в кратчайшие сроки.
2.1. Основные вопросы, связанные с приобретением жилья с использованием кредитных (заемных) средств
Ипотечный кредит (заем) – это долгосрочная ссуда, предоставляемая банком или иной кредитной организацией на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости. Участнику НИС ипотечный кредит предоставляется банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом (далее – кредитная организация) после рассмотрения документов на конкретное жилое помещение, а не наличными на руки военнослужащему.
Жилое помещение становится собственностью участника НИС с момента его государственной регистрации права собственности в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.
При этом приобретенное жилье будет находиться в залоге как у кредитующей организации (на сумму выданного кредита до момента погашения), так и у Российской Федерации (на срок действия договора ЦЖЗ). Соответственно с течением времени задолженность военнослужащего перед кредитором будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного кредита уполномоченным федеральным органом, а его задолженность перед Российской Федерацией будет возрастать. При наступлении у участника НИС права на использование накоплений его задолженность перед Российской Федерацией погашается.
2.2. Схема действий участника НИС при приобретении жилья и оформлении кредитного договора
1. По факту получения Свидетельства необходимо обратиться в кредитную организацию для уточнения и согласования следующих вопросов:
а) максимальная сумма предоставляемого кредита;
б) перечень документов (на военнослужащего-заемщика и на приобретаемую квартиру), которые необходимо будет собрать для предоставления в кредитную
организацию;
в) требования кредитной организации к приобретаемому жилью (квартире или дому).
Типовые требования к приобретаемому жилому помещению приведены в Приложении
Подбор квартиры (самостоятельно или с помощью риэлтора). При этом без согласования с кредитной организацией нельзя вносить залог или аванс за выбранную квартиру ее владельцам либо застройщику (при приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве). Предоставление в кредитную организацию документов (согласно перечню) на выбранную квартиру.
Рассмотрение кредитной организацией документов на выбранную квартиру. В случае одобрения кредитной организацией выбранного жилья – обращение в оценочную организацию для составления отчета об оценке квартиры и заключение договора страхования со страховой компанией. Выбор оценочной организации и страховой компании необходимо согласовывать с кредитной организацией.
Подписание кредитного договора (либо договора займа), открытие банковского счета.
Оформление и подписание участником НИС договора ЦЖЗ и направление пакета документов для подписания в Федеральное управление.
Рассмотрение и подписание договора ЦЖЗ со стороны Федерального управления.
Перечисление денежных средств с именного накопительного счета на банковский счет участника НИС.
Регистрация сделки в территориальном отделении Федеральной регистрационной
службы. Получение свидетельства о регистрации права собственности на квартиру либо зарегистрированного договора долевого участия.
Выдача кредита (ипотечного кредита) банком.
Предоставления в Федеральное управление документов, подтверждающих совершение сделки, а также государственную регистрацию ипотеки в силу закона (залога прав требования для договора долевого участия), залогодержателем по которой является Российская Федерация. После получения указанных документов Федеральное управление начинает погашение обязательств по ипотечному кредиту.
Приобретение жилья возможно в любом регионе по выбору военнослужащего. При невозможности присутствия военнослужащего по месту приобретения квартиры осуществлять ее подбор, а также сбор документов по квартире может его доверенное лицо(друзья, родственники). Для осуществления данных операций нотариальная доверенность не требуется. Если возникает необходимость, чтобы доверенное лицо военнослужащего представляло его интересы при совершении ипотечной сделки, то есть с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжения денежными средствами, с правом подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилье, необходимо будет оформить нотариальную доверенность.
Военнослужащий может использовать личные денежные средства для приобретения жилья. Возможно как однократное (на увеличение первоначального взноса), так и ежемесячное внесение собственных средств (при оформлении дополнительного креди-та).
Страхование военнослужащего как заемщика, а также предмета ипотеки (приобретаемой квартиры) является обязательным при заключении кредитного договора. Договор страхования заключается ежегодно и на весь срок предоставления кредита. За просрочку платежей по договору страхования кредитным договором предусматриваются штрафные санкции.
В жилом помещении, являющемся предметом залога, могут быть зарегистрированы как покупатель (военнослужащий), так и члены его семьи (супруг, родители и дети), а по письменному предварительному согласованию с кредитной организацией, возможно, и другие лица.
Приложение 1
ВОЗМОЖНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ), ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ БОЛЬШИНСТВОМ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
Жилое помещение, под которое будет предоставляться ипотечный кредит, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
являться отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом)), либо отдельной комнатой;
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления,
обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;
иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши
(для квартир на последних этажах).
В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водоснабжения и газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременении) прав на нее, в т. ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками, как правило, необходимо учитывать дополнительные требования:
ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, кредитными организациями, как правило, не рассматриваются;
ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, могут быть предметом рассмотрения кредитной организации только при условии, что такие сделки были с ней предварительно согласованы;
ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения кредитной организации при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
К взаимозависимым лицам относятся, как правило, иные родственники заемщика (залогодателя) – родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заемные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.
Приложение 2
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОГРАММ СТРАХОВАНИЯ
Все военнослужащие застрахованы по обязательному государственному страхованию согласно Федеральному закону от 28 марта 1998 г. N52-ФЗ "Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции".
Условия страхования жизни и здоровья, имущества заемщика:
Застрахованный – заемщик кредита.
Срок страхования – на весь срок получаемого кредита.
Страховыми компаниями используются следующие тарифы:
-от 0,5 до 1,2% от страховой суммы.
Страховая сумма – остаток задолженности по кредиту.
Оплата страховки – ежегодно, раз в год.
Приложение 3
ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ПОНИС
1. Указ Президента Российской Федерации
от 20 апреля 2005 г. N449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".
2. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих".
Постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 г. N89
"Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба".
Постановление Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. N655 "О
порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих".
Постановление Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. N686
"Об утверждении Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жиПостановление Правительства РФ от 22 декабря 2005 г. N800 "О создании федерального государственного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".
Приказ министра обороны Российской Федерации от 8 июня 2005 г. N220 "Об утверждении Инструкции о формировании и ведении реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации".
Приказ министра обороны Российской Федерации от 8 июня 2005 г. "О докумен
тах, необходимых для формирования и ведения реестра участников накопительно-
ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны
Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых
федеральным законом предусмотрена военная служба".
Приказ министра обороны Российской Федерации от 23 июня 2005 г. N256 "Об утверждении Инструкции по подготовке сведений о количестве участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации для формирования бюджетной проектировки".
Приказ министра обороны Российской Федерации от 20 февраля 2006 г. N77 "Об утверждении порядка организации в Вооруженных Силах Российской Федерации работы по выплате участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения".
Приказ министра обороны Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N225 "Об утверждении Порядка предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации информации о состоянии их именных накопительных счетов".
Соль-Илецк курорт гостиницы
