Приобретение жилья с использованием средств целевого жилищного займа

Каждый участник НИС не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа (далее – договор ЦЖС) в целях:

приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений;

погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу);

приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве, в том числе – с использованием кредитных (заемных) средств.

Для заключения договора участник НИС должен написать рапорт на предоставление целевого жилищного займа.

На основании рапорта Федеральным управлением оформляется Свидетельство участника НИС о праве получения целевого жилищного займа. Срок действия Свидетельства -3 месяца с момента его подписания. На указанный срок накопления на именном накопительном счете участника НИС будут выведены из доверительного управления для того, чтобы своевременно произвести перечисление средств целевого жилищного займа за приобретенную квартиру в кратчайшие сроки.

2.1. Основные вопросы, связанные с приобретением жилья с использованием кредитных (заемных) средств

Ипотечный кредит (заем) – это долгосрочная ссуда, предоставляемая банком или иной кредитной организацией на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости. Участнику НИС ипотечный кредит предоставляется банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом (далее – кредитная организация) после рассмотрения документов на конкретное жилое помещение, а не наличными на руки военнослужащему.

Жилое помещение становится собственностью участника НИС с момента его государственной регистрации права собственности в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

При этом приобретенное жилье будет находиться в залоге как у кредитующей организации (на сумму выданного кредита до момента погашения), так и у Российской Федерации (на срок действия договора ЦЖЗ). Соответственно с течением времени задолженность военнослужащего перед кредитором будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного кредита уполномоченным федеральным органом, а его задолженность перед Российской Федерацией будет возрастать. При наступлении у участника НИС права на использование накоплений его задолженность перед Российской Федерацией погашается.

2.2. Схема действий участника НИС при приобретении жилья и оформлении кредитного договора

1. По факту получения Свидетельства необходимо обратиться в кредитную организацию для уточнения и согласования следующих вопросов:

а) максимальная сумма предоставляемого кредита;

б) перечень документов (на военнослужащего-заемщика и на приобретаемую квартиру), которые необходимо будет собрать для предоставления в кредитную

организацию;

в) требования кредитной организации к приобретаемому жилью (квартире или дому).

Типовые требования к приобретаемому жилому помещению приведены в Приложении

Подбор квартиры (самостоятельно или с помощью риэлтора). При этом без согласования с кредитной организацией нельзя вносить залог или аванс за выбранную квартиру ее владельцам либо застройщику (при приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве). Предоставление в кредитную организацию документов (согласно перечню) на выбранную квартиру.

Рассмотрение кредитной организацией документов на выбранную квартиру. В случае одобрения кредитной организацией выбранного жилья – обращение в оценочную организацию для составления отчета об оценке квартиры и заключение договора страхования со страховой компанией. Выбор оценочной организации и страховой компании необходимо согласовывать с кредитной организацией.

Подписание кредитного договора (либо договора займа), открытие банковского счета.

Оформление и подписание участником НИС договора ЦЖЗ и направление пакета документов для подписания в Федеральное управление.

Рассмотрение и подписание договора ЦЖЗ со стороны Федерального управления.

Перечисление денежных средств с именного накопительного счета на банковский счет участника НИС.

Регистрация сделки в территориальном отделении Федеральной регистрационной

службы. Получение свидетельства о регистрации права собственности на квартиру либо зарегистрированного договора долевого участия.

Выдача кредита (ипотечного кредита) банком.

Предоставления в Федеральное управление документов, подтверждающих совершение сделки, а также государственную регистрацию ипотеки в силу закона (залога прав требования для договора долевого участия), залогодержателем по которой является Российская Федерация. После получения указанных документов Федеральное управление начинает погашение обязательств по ипотечному кредиту.

Приобретение жилья возможно в любом регионе по выбору военнослужащего. При невозможности присутствия военнослужащего по месту приобретения квартиры осуществлять ее подбор, а также сбор документов по квартире может его доверенное лицо(друзья, родственники). Для осуществления данных операций нотариальная доверенность не требуется. Если возникает необходимость, чтобы доверенное лицо военнослужащего представляло его интересы при совершении ипотечной сделки, то есть с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжения денежными средствами, с правом подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилье, необходимо будет оформить нотариальную доверенность.

Военнослужащий может использовать личные денежные средства для приобретения жилья. Возможно как однократное (на увеличение первоначального взноса), так и ежемесячное внесение собственных средств (при оформлении дополнительного креди-та).

Страхование военнослужащего как заемщика, а также предмета ипотеки (приобретаемой квартиры) является обязательным при заключении кредитного договора. Договор страхования заключается ежегодно и на весь срок предоставления кредита. За просрочку платежей по договору страхования кредитным договором предусматриваются штрафные санкции.

В жилом помещении, являющемся предметом залога, могут быть зарегистрированы как покупатель (военнослужащий), так и члены его семьи (супруг, родители и дети), а по письменному предварительному согласованию с кредитной организацией, возможно, и другие лица.

Приложение 1

ВОЗМОЖНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ), ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ БОЛЬШИНСТВОМ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Жилое помещение, под которое будет предоставляться ипотечный кредит, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

являться отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом)), либо отдельной комнатой;

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления,

обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши

(для квартир на последних этажах).

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водоснабжения и газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При приобретении отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременении) прав на нее, в т. ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками, как правило, необходимо учитывать дополнительные требования:

ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, кредитными организациями, как правило, не рассматриваются;

ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, могут быть предметом рассмотрения кредитной организации только при условии, что такие сделки были с ней предварительно согласованы;

ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения кредитной организации при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.

К взаимозависимым лицам относятся, как правило, иные родственники заемщика (залогодателя) – родные братья и сестры, дедушка, бабушка.

При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заемные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.

Приложение 2

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОГРАММ СТРАХОВАНИЯ

Все военнослужащие застрахованы по обязательному государственному страхованию согласно Федеральному закону от 28 марта 1998 г. N52-ФЗ "Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции".

Условия страхования жизни и здоровья, имущества заемщика:

Застрахованный – заемщик кредита.

Срок страхования – на весь срок получаемого кредита.

Страховыми компаниями используются следующие тарифы:

-от 0,5 до 1,2% от страховой суммы.

Страховая сумма – остаток задолженности по кредиту.

Оплата страховки – ежегодно, раз в год.

Приложение 3

ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ПОНИС

1. Указ Президента Российской Федерации

от 20 апреля 2005 г. N449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".

2. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной

системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 г. N89

"Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба".

Постановление Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. N655 "О

порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения

военнослужащих".

Постановление Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. N686

"Об утверждении Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жиПостановление Правительства РФ от 22 декабря 2005 г. N800 "О создании федерального государственного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".

Приказ министра обороны Российской Федерации от 8 июня 2005 г. N220 "Об утверждении Инструкции о формировании и ведении реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации".

Приказ министра обороны Российской Федерации от 8 июня 2005 г. "О докумен

тах, необходимых для формирования и ведения реестра участников накопительно-

ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны

Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых

федеральным законом предусмотрена военная служба".

Приказ министра обороны Российской Федерации от 23 июня 2005 г. N256 "Об утверждении Инструкции по подготовке сведений о количестве участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации для формирования бюджетной проектировки".

Приказ министра обороны Российской Федерации от 20 февраля 2006 г. N77 "Об утверждении порядка организации в Вооруженных Силах Российской Федерации работы по выплате участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения".

Приказ министра обороны Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N225 "Об утверждении Порядка предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации информации о состоянии их именных накопительных счетов".

Что нам стоит дом построить!

Сегодня строительство домов для военнослужащих и ремонт объектов МО ведется практически по всему Владивостоку: улицы Крыгина, Сахалинская, Давыдова, район Снеговой пади, бухта Пат-рокл, о. Русский. В течение дня приходится бывать на некоторых объектах лично. Как ему это удается, остается загадкой. Видимо, врожденная энергичность, ответственность и истинная любовь к профессии наделяют особой трудоспособностью и выносливостью. Мы лишь полдня провели в обществе Зозулинского, в невыносимую влажную жару, через автомобильные "пробки" добираясь на "Волге" от одной стройплощадки к другой, безумно устав от этого "городского" колорита. Он же, как ни в чем не бывало, внимательно вникал во все нюансы работы, попутно общаясь с нами.

- Рабочий день, конечно, максимально насыщен, – смеется над нашей озадаченностью товарищ полковник (так уважительно его называют коллеги), – но мои подчиненные справляются самостоятельно с поставленными задачами. У нас с ними полное взаимопонимание. Хотя… нет-нет, да и в воскресенье наведаюсь. Не потому, что делать нечего или не доверяю – просто постоянно думаю о том, как сделать лучше, как найти выход из затруднительной ситуации…

А темпы строительства домов и объем работ впечатляют. Так, на улице Давыдова возводится микрорайон на 2,5 тысячи квартир. Уже построено 300, в 120 из которых семьи военнослужащих уже вселились. К сентябрю планируется очередное новоселье. В проекте – закольцованная дорога со стороны Давыдова и Русской. На Снеговой завершается монтаж коробки дома малосемейного типа на 120 квартир, начавшийся в июне. Уже в начале осени он будет сдан. В проекте еще два…

Ну и, конечно, у нас полное взаимопонимание со стороны начальника Федерального государственного унитарного предприятия ВМСУ ТОФ генерал-майора Василия Георгиевича Алисова… Как в этот день не поздравить своих субподрядчиков в лице их руководителей Сергея Печерского, Леонида Кирика, Владимира Бакунова, Вячеслава Исакова… Вместе мы – сила.

А жить мы будем… в лесу

…Мирослав Викторович родился на Украине в небольшом селе Хмельницкой области. Однако деревенский паренек твердо решил, что из него получится настоящий военный. С будущей профессией определялся недолго. Страсть к строительству, инженерным наукам, видимо, была у него в крови. Зозулинского не остановило даже то, что он не посту пил с первой попытки в высшее военно-строительное училище в Ленинграде. Зато на следующий год был во всеоружии – и учебный "бастион" сдался. Началась интересная курсантская жизнь. Питер принял Мирослава тепло. Тот, в свою очередь, ответил ему благодарностью. С тех пор у них взаимная любовь и родственные отношения: на четвертом курсе женился на Танечке, выросшей на берегах Невы. И каждый раз, приезжая в гости к сыну, он посещает дорогие сердцу места своей юности: Петергоф, Пушкин…

Однако любимый город не смог географически привязать Зозулинского к себе: были возможности и предложения остаться в Питере, но новоиспеченный лейтенант выбрал Дальний Восток. Грезил Камчаткой, а судьба забросила его в Хабаровский край.

…Семью – жену, тещу и двухмесячного ребенка Мирослав Викторович встречал на перроне Советской Гавани. Но это были еще цветочки. Погрузив поклажу, усадив семейство и бережно взяв на руки сына, молодой отец торжественно объявил, что жить они будут в …лесу. КПП и три дома в таежной глуши – вот и весь гарнизон.

- Бывало, иду со службы вспоминает полковник, – а навстречу по местному Бродвею – единственной бетонной дорожке бежит маленький сын. И так тепло на душе. А грибы, жаренные с картошечкой, а морс из брусники так ярко все это великолепие представляю. Поэтому жилось нам замечательно – чистейший таежный воздух, рядом речка, грибы, ягоды. Икра красная была отнюдь не деликатесом. Уникальный микроклимат, спокойная размеренная жизнь. Те 2,5 года вспоминаются как самые счастливые. С тех пор утекло много воды – 34 года прошло со времени нашей свадьбы. Но Татьяна ни разу не пожалела о том, что вышла замуж за военного, оставила родных, любимый Питер, сулящий много перспектив, и доверилась судьбе. Ее профессия библиографа-переводчика пригодилась. Кем только ей ни приходилось работать – и завклубом, и библиотекарем… везде было интересно. И ни разу от нее не услышал ни одной жалобы. Если бы не она, я бы точно не смог стать тем, кем стал. После была служба в Заветах Ильича, Артеме и, наконец, с 1994 года во Владивостоке. Поначалу была мысль перевестись на Запад, но в какой-то момент Мирослав Викторович вдруг понял, что никуда из Приморья не уедет. Поздняя любовь, говорят, самая крепкая. Так и тут – иной жизни без этого города на море представить уже не может.

Его профессиональная биография богата: военные аэродромы, часовня, причалы, многочисленные дома для военнослужащих, детские садики, магазины, санчасти, столовые и даже… космодром… Всего и не перечислить – больше тридцати лет занимается строительством. И ни разу не пожалел о выборе. А еще Мирослав -Викторович очень любит смотреть на ночной Владивосток, на уютно светящиеся окошки домов – так тепло в этот момент становится на душе, и вроде напряжение от тяжелого рабочего дня уходит. И появляются силы для новых дел!

Инициаторами и организаторами этого события выступил Российский общественный совет по развитию образования (РОСРО). Среди участников конференции были чиновники из Министерства образования и науки, директора школ и образовательных центров, ректора ВУЗов.

На заседании обсуждалась программа «Наша новая школа», а также вопросы экономичного проектирования функциональных школьных зданий.

Директор Департамента государственной политики в образовании Минобрнауки И. Реморенко огласил результаты анализа проектных решений школ, построенных в регионах в течение последних пяти-семи лет. Данные показывают, что в основе подавляющего большинства зданий лежат просоветсткие проекты, суть которых: длинный коридор с кабинетами, расположенными вдоль него. Объединяет их и практически полное отсутствие комнат для занятий во внеурочное время. Однако, в целом, можно отметить, что в последние годы общая площадь из расчета на одного ученика стала больше; также проекты школ включают и дополнительные помещения для занятий спортом, например, бассейны и ФОКи.

Обсудили участники конференции и индивидуальные проекты. Е. Рачевский, директор Центра образования №548 «Царицино», говорил о том, что многие из этих зданий лишены функциональности и представляют собой громоздкое сооружение. Вместе с тем, как заметил А. Цирульников, модель школьного здания следует разрабатывать, ориентируясь на содержание образования и учитывая мнение учителей.

Не остался без внимания и опыт зарубежных коллег: модульная система зданий, мобильность мультимедийного оборудования, многофункциональность помещений. Директора рассказали об эффективности внедрения некоторых инноваций в российских школах. Так, например, хорошо себя зарекомендовали мультимедийные доски. Это многофункциональное оборудование позволяет не только разнообразить занятия, но и провести мгновенное тестирование по пройденному материалу.

Так же участники говорили о преимуществах модульных проектов зданий. Эта строительная технология широко используется в северных европейских странах, климат которых близок к российскому. К достоинствам школ из модулей можно отнести высокий уровень приспособляемости к различным условиям: например, часть модулей можно легко добавить в случае увеличения количества учащихся.

Однако, не смотря на положительные качества этой строительной технологии, в России ее использование остается невозможным из-за высоких требований СанПиНов. Тем не менее, А. Чернихов, вице-президент московского отделения Международной академии архитектуры, не отрицает возможности индивидуального проектирования зданий учебный заведений, но акцентирует внимание на том, что любой проект должен учитывать санитарные нормы.

В Министерстве образования и науки задумались о создании банка готовых проектов школьных зданий, основными требованиями к архитектуре которых являются функциональность помещений и экономичность реализации проекта.

Одним из итогов работы конференции стало решение о создании группы при РОСРО для отбора удачных проектов школьных зданий и их внутреннего обустройства. Передача материалов в Министерство образования и науки намечена на середину ноября этого года.

Необходимым условием сохранения доходности в теперешних условиях на рынке является правильный и точный подход и эксплуатации и управлении.

Что нужно для того, чтобы можно было определить, за счет чего же возможно оптимизировать затраты на то, чтобы содержать бизнес центры? Так, важно в этом деле провести аудит эксплуатационных расходов, состоящих из оплаты субподрядных работ, различных инструментов, оборудования, ЗИП, расходных материалов, фонда оплаты труда и накладных расходов. Уже этот этап может предоставить возможные для сокращения затраты.

Так, это можно сделать за счет того, что нужно будет отказаться от субподряда по некоторым из услуг. Так, если эксплуатирующая компания имеет техническую базу и лицензию для обслуживания лифтов, эскалаторов, то она может и сама выполнить подобные работы без привлечения к этому посторонних организаций. После окончания срока гарантийного обслуживания не придется оплачивать субподрядные работы. Также вполне возможно отказаться и от услуг по обслуживанию технических средств охраны, видеонаблюдения объектов. Компания может сама выполнять подобные виды работ. Здесь существует еще одна возможность – когда будет получена соответствующая лицензия, компания может также сама начать предоставление аутсорс-услуг.

Так можно привести следующий наглядный пример. Компания «Бекар» долгое время брала в аренду растения и заказывала аутсорс-обслуживание для них. Это обходилось приблизительно в 280 тысяч рублей в год. Для того чтобы можно было сократить подобные издержки, компания закупила необходимые живые растения, взяла в штат по совместительству садовника, который начал обслуживать бизнес центры. В результате отказа от субподрядных работ управляющая компания смогла снизить свои расходы на 47%.

Сэкономить ресурсы собственника можно и тогда, когда будет проведена оптимизация коммунальных расходов, для чего целесообразным является установка индивидуальных счетчиков электроэнергии и воды. Так, можно привести следующий пример. Помещение арендуют под ресторан, кафе, и в этом случае потребление воды и электроэнергии быстрее всего будет превышать средние показатели, которые были заложены в арендную ставку. В этом случае коммунальные услуги частично нужно будет оплачивать собственнику. Если будут установлены индивидуальные счетчики на электроэнергию и воду, то это позволит удерживать с арендатора стоимость подобных услуг согласно их фактическому потреблению. В этом случае собственник сможет уменьшить свои затраты на коммунальные расходы.

Приблизительно 70% от всех операционных расходов, которые потрачены на эксплуатацию объекта бизнес центра, составляют средства, потраченные на фонд оплаты труда сотрудников. Кризисная ситуация заставляет расставаться с некоторыми членами трудового состава. Важным является сохранение прежнего качества услуг с меньшим штатным составом. Поэтому часто в выигрыше остались те компании, которые еще до начала кризисной ситуации провели работу по оптимизации штата, обучению сотрудников для того, чтобы люди, работающие тут, стали универсальными специалистами, которые могут решать различные вопросы и действовать исходя из обстоятельств. Когда кризис начался, этот вопрос встал еще более остро, некоторые компании вынуждены были перейти на новую схему работы, которая могла бы позволить сократить расходы на некоторых клиентов-собственников.

Очень важной в тех условиях, которые наблюдаются сегодня, провести работу по двум типам эксплуатации объектов, а именно мобильная и экономная эксплуатация.

Мобильная эксплуатация является самым экономным вариантов, который может выбрать собственник. В этом случае присутствие сотрудников службы эксплуатации на объекте не требуется. Ведь существует специальная мобильная служба, которая может при необходимости выехать на объект.

Эконом-эксплуатация включает такие самые важные услуги, связанные с пользованием бизнес центром в соответствии с нормами технического обслуживания объектов. В этом случае необходимо провести оптимизацию количества сотрудников службы связанной с эксплуатацией объекта.

Более сложной задачей во время кризиса является сохранение, а возможно даже увеличение прибыли владельца бизнес центра. Для этого необходимо удерживать и привлекать новых арендаторов. Сегодня доля вакантных площадей в бизнес центра класса «А» можно оценить в 12-20 процентов. В классе «В» и «В+» подобные показатели снижаются до 10-17 процентов. В тех бизнес центрах, которые были сданы совсем недавно, наполняемость редко выше 30%. Поэтому, чтобы в бизнес центре не было пустых площадей, необходимо охватить как можно больший круг потенциальных арендаторов. Для того чтобы привлечь как можно больше клиентов, действующими возможностями могут являться как гибкий подход к потенциальному арендатору, так и оптимальная нарезка площадей. Период, когда рынок характеризуется сложной ситуацией, очень важно найти индивидуальный подход к собственникам объектов, которые относятся к коммерческой недвижимости. Ведь у каждого игрока на рынке сегодня существует своя стратегия, ведь одному может быть важным заполнение бизнес центр хотя бы такими арендаторами, которые смогут оплачивать коммунальные расходы, то другой будет задаваться вопросом о том, насколько дорого можно будет сдать помещение, или же его вообще лучше не сдавать.

В подобных условиях, для того, чтобы возможным стало само привлечение арендаторов, можно использовать разнообразные бонусы. Так, например, ими могут стать пару бесплатных парковочных мест, или же увеличение арендных каникул.

К сожалению, сбавил темпы развития в связи с экономическими переменами. Работа в данном формате подразумевает выполнение заказов под нетиповые объекты или необычные технические решения. Благодаря такому типу работы, застройщики были бы обеспечены заказами на годы вперед. Но актуальна ли на данный момент такая модель взаимоотношений застройщиков и заказчиков?

С одной стороны, для любого девелопера большой успех снабдить себя долговременными сделками. В свое время к подобной модели прибегали небезызвестные сетевые автозаправочные комплексы, гипермаркеты, логистические компании, энергично захватывающие рынок в своих сегментах. Кроме них клиентами часто выступают госучреждения, на которых сейчас в большей степени рассчитывают девелоперы. Теперь попробуем выяснить, проявляют ли интерес к комплексному освоению земель негосударственные заказчики.

Кризис на данный момент не до конца убил спрос, поэтому на ранке присутствует немало заказчиков на индустриальные объекты, при чем не только отечественных, но и зарубежных. Поэтому у некоторых девелоперов есть заказы под крупных производственников. По данным специалистов в этой области, крупные индустриальные корпорации, временно заморозившие свое развитие, собираются возобновить его в ближайшие 2-3 года. При чем многие избрали путь вхождения в различные проекты именно сейчас, когда подешевели участки под застройку, а поставщики и подрядчики охотно могут предоставить крупные скидки.

Существует две основных модели возможного развития событий. Заказчик заведомо представляет проект застройки с последующего выкупа или сдачи в аренду возведенных объектов. Второй алгоритм подразумевает поиск объектов, которые только проектируются либо только начали возводиться, с целью покупки и дальнейшего преобразования под собственные нужды. Следует отметить, что специалисты, имеющие подобное мнение, не предоставляют конкретных фактов. Поэтому достоверно нельзя понять, о каких компаниях, проявляющих интерес к build-to-suit в России идет речь. Поэтому, с другой стороны, существует немало сомневающихся, которые считают, что данный формат сейчас неприемлем для рынка. Ведь сейчас инвестора «днем с огнем не сыщешь», а как раз он в цепочке застройщик-заказчик-инвестор является главным звеном.

Несмотря на кажущуюся актуальность build-to-suit в кризисное время, инвесторы не спешат совершать финансовые вливания в различные проекты, многие требуют сначала построить договорные отношения с арендаторами еще не построенных объектов с целью подстраховать себя и быстрее получить отдачу от сделки. Как бы не был привлекателен проект, ни один инвестор не вложится в него на 100% – максимум на 50. Подразумевается, что остальную часть вливаний необходимо сделать заказчику. А поскольку мало у кого такие средства есть в наличии, придется прибегнуть к банковским кредитам. Поэтому, когда банковские структуры станут более лояльны в своей политике, строительство под конкретного заказчика вновь наберет обороты. А пока оно может осуществляться только, если заказчик на 100% профинансирует проект, а уж застройщик приложит все усилия, чтобы его реализовать.

Может возникнуть такая ситуация, что заказчик дает отказ на строительство в силу каких-либо обстоятельств, когда и проект, и участок уже прошли подготовку. После этого возникает проблема в преобразовании таких участков. Таким образом, если девелопер заключил сделку на строительство под конкретного клиента, привлек себе инвестиции и обеспечил оплату своего труда, это еще не значит, что он оградил себя от проблем. Ведь никто не застрахован, например, от того, что заказчика не устроит построенный объект, либо сам девелопер не уложится в поставленные сроки или всевозможные нормативы. В таком случае заказчик может отказаться от объекта и потребовать компенсации. В таком случае девелопер не только потеряет деньги, но и останется с уже возведенным зданием, продать или сдать в аренду которое будет крайне сложно. Ведь подобные объекты строго индивидуальны и специфичны. Поэтому, если есть хоть капля сомнения в успешной реализации формата build-to-suit надлежащего качества, не стоит браться за это дело.

Существует мнение, что строительство под конкретного заказчика в нынешней обстановке вообще следует заморозить, потому как это тяжкий груз для девелоперов, связанный с определенными рисками. Компаниям, нуждающимся в недвижимости проще купить готовый объект, коих сейчас немало, и приспособить под свои нужды. В любом случае это будет дешевле, чем затевать строительство под себя с нуля. Тем более на постройку нужно время, которое работает против нас, так как каждому хочется быстрее выйти на окупаемость.

До кризиса в офисные центры невозможно было пробиться, хотя аренда помещений там приближалась к заоблачным цифрам. Сейчас такой проблемы нет. Любой компании без особого труда можно найти помещения под себя, при чем по максимально низкой цене. Зачем изыскивать средства на строительство, обременять себя кабалой кредитных обязательств, тратить время, если можно просто заключить долгосрочный договор аренды, получив существенную скидку, спокойно заезжать и работать? К тому же сейчас весьма сложно просчитать выгоду. Поэтому, возможно, девелоперам на время стоит переквалифицироваться под отделку и ремонт офисных центров для конкретных заказчиков.

Нельзя сказать, что строительство под себя полностью встало. В любом случае, единичные случаи имеют место быть. Но чаще организации прибегают к аренде, благо подобрать помещения под собственные запросы, пусть даже с последующими переделками, особого труда не составляет.

Попробуем выяснить причину привлекательности формата build-to-suit. Предполагается, что он несет в себе индивидуальность. Ничего лишнего, все продумано под конкретную компанию: площадь, инфраструктура, внешний вид и внутренний интерьер. Стоимость подобных проектов равна стоимости, например, среднестатистической «офисной коробки» из стекла и бетона. Если только строительство не подразумевает сложных технических решений и дорогостоящих архитектурных изысков. Все дело в том, что проект, реализованный по модели build-to-suit обходится собственнику намного дешевле, чем приобретение готового объекта.

Но правильно спрогнозировать конечную стоимость подобного объекта невозможно без глубокого анализа готового проекта. Застройщики обычно предлагают различные варианты возведения сооружений под конкретного заказчика. Они могут предоставить под застройку землю с уже готовыми инженерными коммуникациями, либо осуществить строительство в полном объеме с нуля. В любом случае, каждый случай build-to-suit следует рассматривать в отдельности. Может возникнуть такая ситуация, что у заказчика нет другого выхода, как вести строительство под себя. В таком случае приоритет на стороне потребностей, а не сроков окупаемости.

Не следует забывать, что формат build-to-suit пришел к нам с Запада, где срок реализации проектов в среднем составляет 1-1,5 года, тогда как в нашей стране, вследствие административных барьеров, 2-3 года. Далеко не всех заказчиков устраивают такие временные рамки, поэтому многие идут на аренду, благо ассортимент предлагаемых площадей достаточно велик.

Кроме того, не многие зарубежные инвесторы готовы влиться в российский рынок, аргументируя это большими рисками. Поэтому большинство корпораций заняли выжидательную позицию на арендованных объектах. Многие компании, работающие в специфических сегментах бизнеса, предпочли заключить долгосрочные договоры аренды.

Build-to-suit на сегодняшний день представляет интерес лишь для крупнейших ритейлеров. Вся беда в том, что многие из них имеют собственные структуры, занимающиеся развитием и строительством филиальных сетей. Поэтому девелоперы могут получить от них заказ, если смогут «прогнуться» в цене.

Весьма интересной оказалась ситуация со складскими помещениями. Оказывается, что в России их существенно меньше, чем в других странах. Поэтому очень скоро они будут заняты, что позволит использовать build-to-suit для стандартных складов, которые можно будет трансформировать под конкретные запросы.

Build-to-suit нельзя назвать панацеей от финансовых бед. Далеко не всем девелоперам дано воспользоваться данным форматом, так как масштабных проектов в ближайшие 2-3 года будет единичное количество.

Существует мало компаний, готовых вложиться в строительство под себя. И не только бюджет компании является этому причиной, но и уверенность в завтрашнем дне. Исключение составляют крупные иностранные компании, еще не представленные на российском рынке, а также ряд отечественных компаний, активно развивающихся, несмотря на кризис.

Несмотря на множество противоречивых мнений, все соглашаются с тем, что build-to-suit не лучший вариант на сегодняшний день, что компаний, готовых строиться в этом формате крайне мало. Но наверняка строительство под конкретного заказчика возродится, когда найдутся четкие пути выхода из кризиса.

На протяжении последних 20 лет идет программа, так называемой реконструкции, в ходе которых переделанные здания полностью теряют былой лоск, схожесть с первоначальным видом.

Подобные здания не поддаются классифицированию. По мнению риэлтеров, под категорию «исторических» попадают лишь дома, имеющие возраст близкий к 100 годам, большинство таких сооружений имеют статус архитектурного памятника. Согласно мнению эксперта, в категорию памятников архитектуры попадают дома и особняки, принадлежащие известным дворянам и аристократии, и по это причине имеют стоимость, завышенную в несколько раз. Вследствие этого такая недвижимость покупается крайне редко, и для простых покупателей не представляет никакого интереса.

Чего нельзя сказать о квартирах домов, имеющих солидный возраст, но не являющихся памятниками архитектуры, различных домов купцов, бывших ведомств и пр. В качестве примера исторического здания, находящегося в эксплуатации можно привести, так называемый  "Дом военных", построенный 97 лет назад, бывший местом жительства военных высоких чинов, в советские годы. Стоимость двухкомнатной квартиры (87 «квадратов») составляет около $1 млн.

Наибольшую популярность у ценителей старины имели дома, расположенные на Пречистенке, однако кризис вызвал спад, как к «недвижимому антиквариату», так и к рынку недвижимости вообще. Дом № 13, расположенный на Пречистенской набережной, построенный архитектором Густавом Гельрихом в 1912 году, имел в себе все традиции роскоши тех времен: большую парадную лестницу, изготовленную из мрамора, внушительного размера семикомнатные квартиры с лепниной на высоких потолках и половым покрытием, изготовленным из дуба. Реконструированное недавно здание, по адресу Пречистенка 28, имеет стоимость квартир $5-6.

Главным достоинством подобных домов является удивительное сочетание непосредственной близости к  Кремлю, находясь при это в тихих бульварах и улицах, роскошная планировка квартир всегда обеспечивает прекрасный вид из любого окна дома, чем не всегда могут похвастаться даже дорогие новостройки. Руководство компании IntermarkSavills, занимающейся продажей недвижимости считает главным достоинством – уникальность каждого здания. Подобные дома, такие как Дом России, расположенный на Сретенском бульваре, 6/1, Романов пер., 3. 5 и другие, всегда пользовались особым спросом.

Конечно, стоит учесть, что подобные дома лишены современных технических удобств, специально обустроенных дворов, прилегающей к дому (или подземной) парковки и т.д. Но если покупатель готов раскошелиться на квартиру в подобном доме, значит такие недостатки его не волнуют.

Средняя стоимость квадратного метра в таких домах около $5-10 тыс., а за стоимость неплохой, пусть и не антикварной квартиры в таких домах можно приобрести разве что комнату. Пример подобной цены можно найти в дома на Трубниковском, где стоимость комнаты составляет 2,3 млн. руб. Цена на квартиры начинается от 9 млн. руб.

Квадратный метр в исторических отреставрированных домах стоит $16 тыс. Кроме, указанного выше расположения в центре, подобные дома оснащены всем, чем могут похвастаться современные новостройки: квартиры прошли перепланировку, установлены новые лифты, соблюдены все меры безопасности. В качестве примера такого здания можно привести бывший доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья, расположенный по адресу Гоголевский бульвар, 29. Стоимость тамошних квартир составляет порядка 96 млн. руб.

Страх перед прошлым
К категории исторических относятся и места проживания знаменитых в прошлом людей: артистов, художников, поэтов, музыкантов, причем в данном случае сама постройка может быть и гораздо «моложе» описанных выше. Примером такого дома, является  дом N26 по Кутузовскому проспекту. Этот дом был местом жительства Брежнева, а позже и Андропова, также квартиры этого дома были одними из первых продаваемых исторических квартир. По мнению Алены Бригадновой, руководителя отдела реализации компании «Калинка-риэлти» основная ценность «сталинок» заключается в местоположении и отличных планировках квартир. Подобные им высотные дома, к примеру, на Баррикадной, на Котельнической набережной впору считать произведениями искусства.

Но, все же, такое жилье не для каждого. Дом на Серафимовича, 2 имеет дурную славу – слишком многих отсюда увозили в лагеря в периоды репрессий. На «трешку» в этом доме, продающуюся за $1.6 млн. покупателей пока нет. Сам хозяин продажу квартир объясняет не страхами перед призраками прошлого, а желанием переехать в район с лучшими экологическими условиями. Возле данного дома отсутствует паркинг, в результате чего воздух вокруг не самый чистый.

Кризису история не по зубам
Покупателями подобных квартир чаще всего выступают особые люди, ценители старины, которые чувствуют необходимость единения с историей, ощущают дух старого города. Таковые в основном, встречаются среди всевозможных представителей творческих профессий. Однако, если вы планируете инвестировать в подобное жилье, спешим уверить вас – это правильный выбор. Исторически ценные дома являются идеально подходящими для инвестиций на долгие сроки.

В основном с целью инвестиций такие квартиры и приобретают. Все благодаря стабильности цены на них, неподвластной даже кризису, а в это время хозяева предпочитают жить в элитных новостройках.

Главное убедиться – что дом не подлежит в будущем реконструкции, иначе все усилия и средства, направленные на ремонт уйдут в никуда.

Однако не все разделяют столь радужную точку зрения насчет инвестирования исторических домов. По мнению Ольги Богородицкой, директора по работе с клиентами компании Knight Frank ценность для инвесторов они представляют лишь в случае, когда квартиру необходимо продать срочно, тогда есть шанс сбить цену. Хотя цена в любом случае останется велика. Нередки случаи, когда подобные квартиры покупаются людьми, которых интересует, чтобы историческая ценность подчеркивала статус. Также стоит помнить, что в готовом жилье, коими являются исторические постройки, стоимость квадратуры всегда выше стоимости ее в новостройках.

Кризис показал, что даже на такие квартиры может иметься скидка. Однако она будет сугубо опциональной, и напрямую зависящей от финансового состояния хозяина. В некоторых случаях вариант скидки не предусмотрен вовсе. И, несмотря на все эти условия, сделки, касающихся подобных квартир в последнее время нередки, в ценовом сегменте до $15 000 за квадратный метр.

Стоит знать
В большинстве случаев, приобретя квартиру в историческом доме, возникает необходимость ее ремонта, зданию все-таки за сотню лет. Но тут кроются опасные ловушки, способные омрачить вашу радость от владения подобной квартирой.

В основном, лишь после покупки подобной квартиры становится известно, что если дом имеет статус исторического или архитектурного памятника, законом в нем разрешены лишь работы по реставрации. Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо оббежать не один десяток инстанций. Собственнику необходимо получить задание на реставрацию в Комитете по культурному наследию Москвы или Министерстве культуры. И уже руководствуясь данным документом, необходимо совершать в здании какие-либо ремонтные работы. Помимо владения квартирой в историческом здании, собственник также имеет обязанности сохранять его целостность, данное условие указано в договоре. И объем, количество ремонтных работ будут напрямую зависеть от статуса здания. Также указаны сроки проведения всех возможных работ по ремонту и реставрации. Основным документом, на который можно основываться в данной ситуации, является план ремонтно-реставрационных работ. В нем очерчивается объем работ, смета, примерные сроки, а по завершению ремонтных работ, в данном документе подтверждается их окончание.

Бывали случаи, когда покупатели отказывались от приобретенных ими квартир вследствие невозможности провести капитальный ремонт жилья. Связано это с рядом ограничений на подобные работы, не дающих, к примеру, совершать какую-либо перепланировку, такую как снос стен, смена полового покрытия и др.

***
Текущие цены на жилье в Москве
$6,8 млн. – пятикомнатная квартира на Пречистенке, 28, реконструированное историческое здание. Площадь – 270 кв. м, высота потолка – 3,6 м, после ремонта.
$2,5 млн. – четырехкомнатная квартира на Остоженке, историческое здание, год постройки – 1904. Площадь -120 кв. м.
$2 млн. – трехкомнатная квартира на Арбате, 51, в историческом здании, год постройки – 1910. В 1920 был местом проживания Александра Блока. Площадь – 140 кв. м.
$1,2 млн. – четырехкомнатная квартира на Гончарной набережной. Сталинский дом, открытая панорама Кремля. Площадь – 134 кв. м.
$0,8 млн. – трехкомнатная квартира на Котельнической набережной. Сталинская высотка, вид на набережную и на Храм Христа Спасителя. Площадь – 75 кв. м.

Весомость этого события обусловливается не только размахом строительства, но и индивидуальными условиями образования рынка на Черноморском побережье страны. Согласно генплану строительства к 2014 году планируется построить новые автомагистрали, электростанции, ЛЭПы, инженерные коммуникации, ряд фешенебельных отелей, несколько масштабных спортивных объектов и т.д.

Исполнителем этого федерального проекта является «Олимпстрой» – корпорация, созданная государством и, соответственно, финансируемая из федерального бюджета. В небольшой степени задействованы бюджеты регионального и городского уровней. Частные инвесторы тоже могут принять участие в проекте. Контроль за строительством возложен на службы, напрямую подчиненные президенту РФ.

Возводимые объекты, пока они не построены, являются собственностью ГК «Олимпстрой». В дальнейшем, скорее всего, спортсооружения будут переданы на баланс Олимпийскому комитету в купе с со спортивными ассоциациями, наделенными функциями контроля за проведениями соревнований международного класса.

Что будет со спортивными объектами после окончания олимпиады, пока не определено. Вполне возможна продажа доходных объектов в частные руки. В любом случае, решение будет приниматься по каждому объекту индивидуально и будет напрямую зависеть от средств, затраченных на строительство, и прогнозируемой доходности конкретного объекта.

Как показывает статистика стран запада, к подобным спортивным сооружениям очень сложно привлечь инвесторов, тем более покупателей. Огромные стадионы и ледовые дворцы даже при постоянной полной загрузке не способны окупить себя. Поэтому 45-65% средств приходится брать у региональных и местных налогоплательщиков.

В текущий момент оценщики, прошедшие аккредитацию в «Олимпстрое», занимаются вычислением размера компенсаций за изымаемые участки, предназначенные для строительства олимпийских объектов и инженерных коммуникаций.  Финансовая отчетность заказчика подразумевает обязательную оценку в ходе реализации проекта. В ведении бухгалтерского учета в нашей стране не подразумевается оценка рыночной стоимости, а учитываются только затраты. Тогда как в западных странах проводится оценка справедливой стоимости спецсооружений в случае, если они являются инвестиционной недвижимостью.

Например, бобслейные трассы или лыжные трамплины навряд ли можно отнести к инвестиционной недвижимости, поэтому к ним нельзя применить термин справедливая стоимость, и данные финансовой оценки будут основаны на строительных затратах путем проведения независимого аудита и контроля. Такие объекты как стадионы, горнолыжные спуски, ледовые арены, пока длится олимпиада, инвестиционными являться не будут, а по окончанию могут приобрести статус объектов доходной недвижимости. Вследствие этого можно считать проект инвестиционным и определять его стоимость как сумму затрат и справедливой стоимости объектов. Поэтому еще в ходе предпроектных изысканий заказчику потребуются оценщики высокой квалификации, чтобы определить справедливую стоимость на стадии строительства и оказать помощь при последующей продаже объекта новому собственнику.

Из строго специфичных для Сочи моментов можно выделить основные:
- практически все строительные сооружения, особенно это касается спортивных, уникальны и относятся к специализированным;
- на данный момент не представляется возможным оценить спрос на спортивные объекты до и после олимпиады;
- себестоимость как земельных участков так и недвижимости резко изменилась в ходе запуска проекта.

Немного подробнее поговорим о вышеупомянутых аспектах. Как упоминалось выше, подавляющее большинство олимпийских сооружений относится к разряду специализированной операционной недвижимости. В данный разряд входят объекты, которые не могут существовать без специализированного подхода к управлению. Им необходимо соответствовать всевозможным высшим стандартам международного уровня. Это и специальные наборы требований к устройству, кондиционированию, освещению, безопасности, информационным конструкциям объектов и т.д. Также для обслуживания строений необходимо наличие большого количества персонала: инженерных служб, маркетологов, администраторов и пр. Поэтому при оценке операционной недвижимости необходимо учитывать как материальную так и нематериальную составляющие. То есть не только строения и коммуникации, но и договорные обязательства, квалифицированный персонал.

Авторитет спортивных сооружений для предстоящей олимпиады так же можно отнести к нематериальной составляющей, так как они надлежащим образом сертифицированы в надлежащих инстанциях. Благодаря этому подобные объекты могут быть использованы в последующем для всевозможных соревнований национального и международного уровней, что позволит получать хотя не большой, но доход. Но нельзя исключать возможность того, что данные сооружения в дальнейшем практически не будут использоваться и их рыночная стоимость сойдет на нет.

При оценке следует учитывать, что сооружения ориентированы на зимние виды спорта, и пока неизвестно, насколько они будут впоследствии востребованы, тем более в регионе, где подобного раньше никогда не было. После оценки может выясниться, что после олимпиады «Сочи-2014»  рентабельнее будет подвергнуть объекты реконструкции. В таком случае в справедливую стоимость объектов необходимо заложить реконструкционные расходы, стоимость земельного участка, а также планируемые доходы от объекта, подвергнутого реконструкции. Еще раз следует подчеркнуть, что все вышеперечисленное находится в прямой зависимости от рыночной ситуации в данном регионе.

Принимая во внимание опыт использования спортсооружений после олимпиад в других странах, окупаются они крайне вяло, за исключением горнолыжных спусков, пользующихся широкой популярностью. Поэтому справедливая стоимость подобных объектов в итоге оказывается намного ниже, чем расходы на их возведение. Поэтому оценщик должен постоянно быть в курсе рыночной ситуации и стабильно предоставлять информацию застройщику для сравнения справедливой стоимости и расходов. Также заказчику неплохо бы располагать данными нерыночных расценок.

Но в реалии все оказалось намного быстрее: Фонд имущества Санкт-Петербурга, вопреки прогнозам, уже в мае пускал с молотка земли по цене 100$. Налицо факт того, что рынок земли падает значительно быстрее других сегментов рынка.

В докризисные времена питерские специализированные издания пестрели заголовками о том, что земельные участки в большом дефиците. Решений этой проблемы эксперты в данной рыночной сферы предлагали множество: высотная застройка в городском центре, адаптация промзон под новые направления строительства, освоение территорий пригорода. По прошествии полугода после начала всемирного финансового кризиса показали насколько велик резерв рынка земли. Сейчас пригородные магистрали изобилуют банерами и щитами по продаже участков, больше всего их в районах, прилегающих к кольцевой автодороге. При чем предложения самые различные: буквально от четырех соток до десятков гектар. Львиную долю рекламного содержания городской пресссы составляют объявления, касающиеся рынка недвижимости. В том числе предложения по продаже характерных для Петербурга гринфилдов и браунфилдов. Объявления представлены в большом количестве, вопрос только в том, насколько долго это будет продолжаться?

Соотношение спроса и предложения на земельный участок всегда определяло его цену. Спрос на земли под комплексное строительство в 2007 году и в первом полугодии 2008 года повлек повышении цен. Наверняка многие помнят тот факт, что в середине 2007 года Главстрой Спб купил у Фонда имущества Санкт-Петербурга право освоения земель на проспекте Энгельса (270 га) за цену, в 12 раз большую начальной цены лота, 7,73 млрд.руб. После октября 2008 года у Фонда началась черная полоса – ни одного участка не было продано, и лишь в 2009 году Фонд продал 23 сберкассы Сбербанку России всего за 140 млн. руб., что всего на 1,5 млн. превышает начальную цену за лот. Таким образом, на нет сошли крупные инвестиционные сделки, только небольшие участки со стоимостью до 10 млн. руб. пользуются популярностью.

На данный момент наибольший спрос у участков до 1,5га стоимостью до 8 млн. руб., используемых впоследствии под индивидуальное строительство. Крайне редко востребованы участки более 3 га, а площадь более 10 га вовсе не востребованна. Получается две крайности: ценовой сегмент до 10 млн. рублей и сегмент выше 30 млн., а между ними застой.

Из всех земель наиболее низко упала цена на участки, предназначенные для использования в сельском хозяйстве, – в десять раз всего за год! Это объясняется тем, что в прошедшем году такие земли позиционировались для перепрофилирования под комерческую эксплуатацию, отсюда и завышенные цены на них. Поскольку пыл современного рынка угас, вышеупомянутые земли стали никому неинтересны. Что касается земли в центральных частях города, она тоже подешевела на 40, а где и на 50%. Например, где в 2008 году предложение было 3-5 тыс.$, в 2009 году оно составляет 1,5-2 тыс.$. А если учитывать то, что торг уместен, конечная цена окажется еще более низкой.

Цена на крупные участки земли упала приблизительно на 60%. Изначально подобные участки приобретались крупными девелоперами, затем земли потеряли инвестиционную привлекательность, поэтому инвесторы по различным причинам пока не торопятся совершать аналогичные покупки. Земельные участки от 1 до 3 га оказались в более выгодном положении, хотя и потеряли в цене 20-40%, они приобретаются небольшими инвестиционными группами.

Октябрь-ноябрь прошлого года ознаменовал активную распродажу земель как в городской черте, так и за ее пределами. На тот момент активно развивалось загородное строительство. Кризис вынудил многих инвесторов (поданным статистики 75-80% от общего количества) уйти с рынка, что объясняет массовое выставление земель на продажу. Стоит отметить, что это удалось лишь 10% инвесторов. Поскольку чаша весов предложения перевесила спрос, цена земельных участков упала как минимум в два раза, а по отдельным проектам в несколько десятков раз.

Большую часть участков, выставленных на продажу, составляют земли с низкой ликвидностью, без инженерно-инфраструктурной подготовки, с определенными недостатками в юридическом оформлении и пр. Когда рынок бурно рос и банки выдавали крупные кредиты без особых проблем, инвесторы не обращали особого внимания на такие “мелочи”, основной упор делая на прирост рыночной стоимости. Сегодня же, напротив, инженерно подготовленные участки имеют наибольший спрос. А наличие венчурных инвесторов сохраняется благодаря необходимости в продаже участков, приобретенных в докризисное время. Теперь контингент покупателей полностью изменился. Это торговые и сервисные предприятия, производственные и транспортные компании. Таким организациям не нужны участки без инженерных коммуникаций и инфраструктуры. Зачем им вкладывать дополнительные деньги в их освоение?

Поговорим немного о лояльности частных владельцев и государства в отношении покупателей. Цена частных владений напрямую зависит от цены их покупки в докризисное время. Поэтому в данном случае главная задача – продать по крайней мере за те же деньги, за которые купил. Исключение составляет вариант, если нужно срочно продать, чтобы, например, погасить кредит. Тогда, естественно, цена может упасть до смешного. Из-за такой неразберихи на частном рынке отсутствуют четкие и определенные цифры стоимости недвижимости, а также присутствует расхождение в интересах покупателей и продавцов. Поэтому говорить о формировании фиксированных цен сейчас не представляется возможным из-за того, что каждый собственник формирует их сам, в зависимости от своего собственного финансового состояния.

В случае с государством ситуация другая, так как оно владеет землями исторически и ничего на продажах не теряет кроме размера прибыли. Поэтому сентября стоимость государственных владений снижается в два раза, а по отдельным объектам, выставленным на торги Фондом имущества цены снизились в несколько раз: от 400-500$ до 100$.

Судя по всему, дальнейшего снижения цен не предвидится, так как не это не представляет интереса для застройщиков. Ведь если они не покупают по существующей стоимости, не купят и за меньшие, потому как размер доли земли в общей смете расходов на строительство достаточно мал. Что касается вторичного рынка, снижение цен на нем может продолжаться еще неопределенное время, так как владельцы не спешат их опускать. Земельные участки с существующими определенными проблемами снижаются в цене по сравнению с июлем 2008 года в 2-3 раза. В зависимости от месторасположения участка под промышленное строительство, его цена составляет 55-70$ за кв.м.

Ситуация на рынке напрямую связана со взаимоотношениями покупателей и продавцов. Например, собственник хочет продать участок в Левашове за 9 млн. рублей, но в лучшем случае его реально продать лишь за 3,5 млн. А собственник продолжает свято верить в то, что владеет землей стоимостью 9 млн. И таких владельцев сейчас подавляющее большинство.

Однозначно, говорим ли мы об участках под индивидуальную застройку, либо крупных участках, ориентированных на коммерческое строительство, государство ориентирует нас на ведение бизнеса на гранях возможного. Немало вторичных участков продается сейчас в качестве остатка по кредиту. И будет ли цена в данном случае снижаться дальше, зависит от настроя банка вступать или нет в судебные тяжбы. Также стоит упомянуть о продаже залогов банками, но это долго реализуемо, так как стоимость залогов может меняться в зависимости от экономических показателей в целом.

В последнее время наметилась тенденция продажи участков, уже подготовленных под определенные проекты еще до кризиса. То есть с выполненными проектами, техническими условиями и разрешениями, улаженными юридическими вопросами. Видимо, такими предложениями необходимо пользоваться сегодня тем, кто решил купить участок. Произведя подсчет, можно увидеть, что себестоимость квадратного метра при строительстве с включенной стоимостью земли составляет сейчас в среднем 2000$ против 2500$ до кризиса. Таким образом, участники рынка, которые в свое время заморозили инвестиции и создали запас свободных средств, оказались в весьма выгодном положении. Поэтому отчетливо видно, что нужно активно закупать подешевевшие участки и вести именно жилищное строительство опять же из подешевевших стройматериалов, так как по прогнозам аналитиков именно рынок жилья очнется первым. Тем не менее, не все участники рынка поддерживают это мнение, на что указывает небольшое количество подобных сделок, несмотря на наличие средств у покупателей. Судя по прогнозам, время на раздумье есть, хотя и немного – около года. Следующей весной ожидается рост цен, которые достигнут прежних показателей примерно за пять лет. Стоит отметить, что ценовой баланс в некоторой степени достигнут.

Цена на земельный участок напрямую зависит от ситуации на рынке. Например, даже незначительное изменение цены на жилье или торговые площади влияет на изменение в несколько раз земельной стоимости. Дело в том, что земля составляет около 10% в стоимости конечного строения и она подешевела в несколько раз, хотя квартиры или торговые площади подешевели на 20%. В то же время, когда стоимость площадей повысится даже не намного, земля тут же возрастет в цене. Поэтому сегодня землю под строительство покупать выгодно, учитывая, что цена земельных участков формируется с учетом улучшений в пределах 80-120$ на кв.м.

Сделки, в которых присутствует государственная земля, сейчас происходят крайне редко в следствии того, что любой инвестор прогнозирует свои расходы на годы вперед. Поскольку цены на арендные ставки и квартиры на данный момент не стабильны, отсутствует возможность сопоставить расходы и доходы. Таким образом, пока не будет ясна цена конечного продукта, покупка земель возобновится. Поэтому у города сейчас есть время в должном объеме грамотно подготовить (юридически и инженерно) земельные участки под различную застройку, чтобы затем, когда спрос возрастет, было что предложить. Сейчас качественная подготовка стала очень актуальной, так как защищает инвесторов от непредвиденных расходов.

***
Коснемся трех основных слагаемых цены земельных участков:
- юридический компонент включает в себя критерии и ограничения, накладываемые городскими властями на эксплуатацию тех или иных земельных владений. Они в определенной степени задают предназначение и вид планируемого к постройке сооружения;
- экономический компонент определяет резервы и возможности участка в рамках его эксплуатации. Он показывает, насколько рентабелен и актуален будет тот или иной объект на данной местности. На экономический компонент также влияет расположение объекта относительно объектов компаний-конкурентов и транспортной сети.
- технический компонент подразумевает рельеф и масштаб участка, его геологические особенности, присутствие инженерных коммуникаций. Это значительно влияет на объемы предстоящего строительства и, как следствие, на стоимость участка.

Сейчас даже добросовестные девелоперы идут на нарушение договорных обязательств в силу отсутствия финансирования, что тут говорить о застройщиках, чья репутация и раньше была сомнительной. Теперь алгоритмы развития подобных событий стали предсказуемы.
В сложившихся обстоятельствах подрядчикам и поставщикам приходится идти на отсрочку платежей от девелоперов, хотя далеко не всех из них способны ожидать оплату в течение неопределенного срока. Большая часть подрядчиков и поставщиков вынуждена подавать исковые заявления в суд на застройщиков с целью получить свои деньги.
Далеко не во всех случаях решение суда бывает быстрым и благоприятным. В ходе судебного разбирательства может оказаться, что у истца отсутствуют обоснованные доказательства своих требованием, например, вследствие отсутствия каких-либо документов или неправильного их заполнения. Иногда девелоперы используют процессуальные возможности для максимального оттягивания времени до вынесения решения суда и вступления его в законную силу. Это возможно вследствие того, что злоупотреблять правом и добросовестно использовать предоставленные права по сути понятия труднодифференцирумые друг от друга, чем некоторые и пользуются.
Ниже приведем самые распространенные процессуальные методы:
- ответчики избегают получения судебных извещений;
- судебные заседания откладываются предлогами проведения сверок, приобщения к делу дополнительных документов либо по другим причинам;
- судебные решения могут обжаловаться в вышестоящих судах.
На этом список не заканчивается, так как есть множество иных способов в зависимости от конкретной ситуации.
Таким образом, используя подобные приемы, застройщик может на достаточно длительный срок затянуть судебный процесс. Например, не редки судебные разбирательства, длящиеся более двух лет. Ответчик может действовать в рамках существующих процессуальных прав, фактически делая невозможным со стороны суда возложить на него ответственность за злоупотребление правом. Хотя, на основании ст.10 Гражданского кодекса РФ это возможно.
Но даже при положительном решении суда в пользу истца, проблемы последнего нельзя назвать решенными, так как ответчик, как правило, всячески препятствует возмещению суммы задолженности. Например, он может скрывать свои активы, либо намеренно занижать их объем. К тому же денежные отношения могли выстраиваться через аффилированных лиц, которые не обладают платежеспособностью. В таких случаях истребовать долг будет крайне проблематично.
Если подрядчик или поставщик подает исковое заявление в суд с целью взыскать задолженность с застройщика, следует учитывать возможность возникновения вышеуказанных проблем. Поэтому, чтобы доказать свою правоту, истец должен предоставить правильно оформленные документальные доказательства: договор, включая доп.соглашения, акты и справки выполненных работ и приемки установленной формы, сметы, проектные документы, а также документацию, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию и т.д. Зачастую поначалу этим пренебрегают, однако лучше скинуть с себя беспечность и со всей ответственностью подойти к оформлению документации, тем самым оградив себя от дополнительных трудностей в будущем. К тому же подобные действия помогут помешать недобросовестному ответчику затягивать сроки судебного разбирательства.
Стоит упомянуть о том, что существуют и добросовестные девелоперы, дорожащие своей репутацией, которые пойдут на переговоры, нежели доведут дело до судебных тяжб. Подрядчику и застройщику вполне можно договориться на взаимовыгодных условиях по различным пунктам своих взаимоотношений.
Когда у девелопера появляются затруднения в расчете с поставщиком либо подрядчиком, каждому из них необходимо учитывать вышеупомянутое. В любом случае, разрешение споров без судебного процесса будет наиболее оптимальным вариантом для обеих сторон. Хотя, согласно данным статистики, предпочтение отдается обращениям в арбитражный суд.

Помимо этого последние месяцы наблюдается все больше давления на налогоплательщиков-рантье со стороны налоговых органов.

Большой неожиданностью для Александра Б. стало получение по почте уведомления из его районной инспекции Федеральной налоговой службы о наложении штрафа за пропуск срока подачи декларации. Сам Александр, является законопослушным гражданином, и, имея в своей личной собственности несколько квартир в столице России и прилегающей к ней области, всегда платит налог на доходы с аренды, и, соответственно, в установленный законом срок, подает декларацию о доходах, где указывает все полученные от арендаторов суммы и размер взимаемого налога.

Разбираясь в сложившейся ситуации было выяснено, что в 2008 году один из контрактов на аренду жилья был прерван досрочно. Постоянный арендатор, снимающий квартиру у Александра, лишился своей работы, и, ему, к сожалению, пришлось поменять место жительства на более приемлемое по цене. Никаких претензий друг к другу у собственника квартиры и квартиросъемщика не было при расставании, зато у сотрудников налоговой вопросы нашлись.

Налоговики применили к досрочному расторжению договора между собственником жилья и арендатором понятие “прекращение деятельности или выплат”, сославшись вместе с тем на статью 229 Налогового кодекса. Согласно нормам данной статьи, на владельца жилья, сдаваемого в аренду, наложены обязательства по предоставлению декларации о полученных от сдачи квартиры в аренду доходах. При этом декларация должна быть подана в течение пяти дней с даты разрыва контракта, а уплата налога, соответственно, должна быть осуществлена в течение пятнадцати дней. В случае невыполнения данных норм на владельца квартиры могут быть наложены штрафные санкции, размер которых составит пять процентов от суммы подлежащего к уплате налога за каждый прошедший либо полный, либо неполный месяц, начиная со дня установленного для предоставления декларации. При этом, размер штрафа не может быть больше тридцати процентов вышеназванной суммы, но в свою очередь, не меньше 100 рублей (статья 119 Налогового кодекса). В случае пропуска срока, отведенного для подачи декларации на срок более ста восьмидесяти дней, сумма штрафных санкций составит тридцать процентов суммы налога, подлежащего уплате и десять процентов суммы налога, который нужно заплатить на основании данных декларации, за каждый неполный или полный месяц отсчитывая с сто восемьдесят первого дня.

Александр в сложившейся ситуации решил не осуществлять быструю оплату согласно полученному уведомлению, а проконсультироваться у юристов.

По мнению служителей Фемиды, досрочное расторжение договора аренды не может приравниваться к прекращению деятельности, описанному в статье 229 Налогового кодекса, хотя бы потому, что закон не дает четкого определения последнему понятию. Сразу же после расторжения одного договора, арендодатель может сдать эту же квартиру в аренду другому человеку, и, следовательно, процесс выплат продлится дальше. Говорить о прекращении деятельности можно лишь в случае, когда квартира вообще перестает сдаваться. В пользу Александра говорит и норма, прописанная в пункте семь статьи три Налогового кодекса, согласно которой, все неустранимые сомнения, противоречия, а также неясности законодательных актов о налогах и сборах, должны толковаться в пользу налогоплательщика. Следовательно, плательщик налогов, имеет право самостоятельно определить срок подачи декларации по НДФЛ.

Со слов юристов, требования, выдвигаемые сотрудниками налоговых органов, попросту абсурдны. Если брать в расчет их трактовку норм закона, то, например, при посуточной сдаче квартир в аренду, собственник жилья обязан предоставлять декларацию о доходах после выселения очередного квартиранта. Несмотря на это, рассылка уведомлений о начислении штрафных санкций владельцам жилых помещений продолжается. Причины этого достаточно просты. За счет начисления штрафов налоговики пытаются повысить количество сборов, поступающих в бюджет.

Ситуация, в которую попал Александр, достаточно распространена в последнее время. При этом следует отметить, что не стоит надеяться на то, что представители налоговых органов не отследят момент разрыва договора с очередным арендатором. Ведь существует прописанная обязанность налогоплательщика предоставить вместе с декларацией документ, подтверждающие поступление доходов владельцу квартиры.

В течение трех месяцев после предоставления декларации в органах налоговой провидится камеральная проверка. В случае появления у сотрудников каких-либо вопросов, они вправе обратиться к налогоплательщику с запросом подать различные расшифровывающие документы, в частности, договор аренды. Сопоставив документы, можно легко разобраться в сути ситуации.

В настоящее время арендодатели имеют несколько вариантов поведения в подобных ситуациях. Если у вас нет желания обращаться в суд с иском на налоговую, то вам следует предоставлять декларацию после каждого расторжения договора с арендодателем, в частности, в течение пяти дней после данного события.

При подаче декларации в обычный срок будьте настроены на судебные тяжбы с налоговиками. Эксперты считают, что выиграть дело в данной ситуации вполне реально. Главным аргументов в защиту собственника квартиры будет предоставление в суд очередного договора аренды, который вступил в силу в день расторжения аналогичного договора, но с другим арендатором.